Aspetti contabili dell'affitto d'azienda

Sotto il profilo fiscale possiamo raggruppare le operazioni straordinarie in tre tipologie:

• operazioni neutrali;
• operazioni realizzative;
• operazioni a realizzo controllato (talvolta dette anche a neutralità indotta).

Tra le operazioni realizzative troviamo la liquidazione e la cessione d’azienda. Quest’ultima è quell’operazione mediante la quale un soggetto trasferisce a titolo oneroso un’azienda o un complesso aziendale ad un altro soggetto.

Essendo un’operazione realizzativa, la cessione determina ordinariamente effetti fiscalmente rilevanti per entrambe le parti, ovvero:

• il cedente rileva l’emersione di plusvalenze o minusvalenze;
• il cessionario ottiene il riconoscimento fiscale del costo di acquisto.

Invece, il gruppo di operazioni straordinarie neutrali è più nutrito, tra queste possiamo distinguere:

• operazioni di conferimento di complessi aziendali in cambio di una partecipazione nel soggetto conferitario;
• operazioni con effetto aggregativo, ossia la fusione;
• operazioni con effetto disgregativo, ossia la scissione;
• operazioni di trasformazione, ovvero quelle che comportano solo una modifica del modello giuridico o societario senza operare trasferimenti di asset tra i soggetti coinvolti.

Il motivo per cui il legislatore espressamente evita l’emersione di plusvalori fiscalmente rilevanti riguarda il fatto che l’effetto riorganizzativo sull’attività dell’impresa è considerato prevalente.

Normalmente la realizzazione di tali operazioni non comporta effetti reddituali per i soggetti coinvolti, per questo motivo sono definite come fiscalmente “neutrali”.

La ratio di tali interventi legislativi la si rinviene nel fatto di non gravare di oneri fiscali le operazioni di riorganizzazione aziendale, rendendole così più agevoli.

Nella pratica, le eventuali plusvalenze o minusvalenze contabili sono fiscalmente sterilizzate in dichiarazione dei redditi, attraverso le classiche variazioni fiscali in aumento o diminuzione.

ll contratto di affitto d’azienda è disciplinato dagli artt. 1615 e ss. del cc. e dagli artt 2561 e 2562 c.c.

Col contratto di affitto d’azienda a fronte di un corrispettivo, si permette il godimento dell’azienda ad altro soggetto che potrà esercitarla sotto la ditta che la contraddistingue e dovrà gestirla senza modificarne la destinazione, conservandone l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni.

Il contratto deve essere redatto tramite atto pubblico o scrittura privata autenticata depositata presso il Registro delle Imprese della CCIAA nel termine di 30 giorni dalla stipula.

Se non diversamente pattuito con l’affitto d’azienda, ex art. 2558 c.c., l’affittante subentra nei contratti inerenti l’attività aziendale stipulati dal proprietario.