Estromissione immobili strumentali ditta individuale entro maggio 2023

Nuova opportunità per estromettere dall'impresa per trasferire alla sfera personale gli immobili strumentali dell'imprenditore individuale.

La chance riguarda quelli posseduti alla data del 31 ottobre 2022 e, per sfruttarla, c’è tempo fino al prossimo 31 maggio, con effetti che retroagiscono al 1° gennaio 2023.

La relativa imposta dovrà essere versata in due rate, con scadenza, rispettivamente, al 30 novembre 2023 e al 30 giugno 2024.

Lo prevede il comma 106 dell’articolo 1, legge 197/2022, che ripropone la norma già introdotta, dalla legge di stabilità per il 2016 (articolo 1, comma 121, legge 208/2015) e già reiterata, dalla legge di bilancio 2017 (articolo 1, comma 566, legge 232/2016) nonché, dalla legge di bilancio 2020 (articolo 1, comma 690, legge 160/2019).

Possono beneficiarne esclusivamente le imprese individuali, non anche gli esercenti arti o professioni, le società e gli enti non commerciali, anche se esercitano attività imprenditoriali.

Soggetti interessati

L’ultima edizione dell’estromissione agevolata è riservata a chi, alla data del 31 ottobre 2022, aveva la qualifica di imprenditore individuale (anche in stato di liquidazione) e l’ha conservata fino al 1° gennaio 2023, cioè il momento a partire dal quale – come già accennato – l’esclusione dei beni immobili dal patrimonio dell’impresa esplica effetti. È irrilevante il regime contabile adottato.
Può avvalersene, come chiarito dalla circolare 26/2016 in riferimento al debutto della disciplina, anche: l’erede dell’imprenditore deceduto dopo il 31 ottobre 2022 che ha proseguito l’attività in forma individuale; il donatario dell’azienda che ha proseguito l’attività imprenditoriale del donante.
Accesso precluso, invece, per chi, al 1° gennaio di quest’anno, non aveva più la qualifica di imprenditore individuale, poiché, in tale circostanza, si è già verificato il presupposto per attribuire il bene alla sfera patrimoniale privata, con conseguente assoggettamento a tassazione ordinaria delle eventuali plusvalenze realizzate. Identica esclusione opera anche nei confronti dell’imprenditore individuale che, prima di quella data, ha dato in affitto o in usufrutto la sua unica azienda, dal momento che l’attività d’impresa cessa per l’intera durata dell’affitto o della concessione.

Beni interessati

I beni che possono essere esclusi dal patrimonio dell’impresa (anche se posseduti in comunione, nel qual caso per la sola quota di pertinenza dell’imprenditore) sono quelli indicati nell’articolo 43, comma 2, del Tuir, vale a dire gli immobili che al 31 ottobre 2022 risultavano strumentali:

• per destinazione, cioè utilizzati dall’imprenditore in maniera esclusiva e diretta per l’esercizio dell’impresa, a prescindere dalla classificazione catastale
• per natura, cioè quelli “che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni” e che si considerano strumentali anche se non utilizzati direttamente dall’imprenditore o se dati in locazione o comodato (vi rientrano gli immobili accatastati nei gruppi B, C, D ed E e quelli appartenenti alla categoria A/10 se la destinazione a ufficio è prevista nella licenza o concessione edilizia).

Gli immobili si considerano relativi all’impresa individuale solo se annotati nell’inventario ovvero, per le imprese in contabilità semplificata, nel registro dei beni ammortizzabili (articolo 65, comma 1, Tuir). Fanno eccezione quelli strumentali per destinazione acquisiti fino al 31 dicembre 1991, data di entrata in vigore della norma che ha introdotto l’obbligo: possono essere estromessi anche se non presenti nell’inventario.
Non rientrano nel perimetro di applicazione della disciplina gli immobili che costituiscono “beni merce” in quanto rappresentano l’oggetto dell’attività, come quelli posseduti e impiegati per l’attività di gestione immobiliare, nonché gli immobili che, sebbene indicati nell’inventario, non sono strumentali né per natura né per destinazione.
L’agevolazione, infine, non è fruibile per gli immobili posseduti in leasing (risoluzione 188/2008).

Opzione per aderire

L’imprenditore individuale intenzionato ad avvalersi dell’estromissione agevolata degli immobili dal patrimonio aziendale deve avere un comportamento concludente, cioè compiere atti che rendano manifesta tale volontà, ad esempio annotando la dismissione nel libro giornale, in caso di impresa in contabilità ordinaria, ovvero nel registro dei beni ammortizzabili, se impresa in semplificata). L’opzione va esercitata tra il 1° gennaio e il 31 maggio 2023, ma i relativi effetti in ogni caso retroagiscono al 1° gennaio 2023: pertanto, l’immobile estromesso si considera posseduto nella sfera privata dell’imprenditore per l’intera annualità 2023, con conseguente obbligo di dichiararne il relativo reddito nel quadro RB del modello Redditi ovvero nel quadro B del 730.
In ogni caso, il perfezionamento dell’opzione è subordinato all’indicazione in dichiarazione dei redditi (quadro RQ del modello Redditi) dei valori dei beni estromessi e della relativa imposta sostitutiva, a prescindere dal pagamento della stessa, che, se non versata, viene iscritta a ruolo.

Il costo dell’estromissione

Per escludere gli immobili strumentali dal patrimonio dell’impresa, occorre pagare un’imposta sostitutiva dell’Irpef e relative addizionali e dell’Irap con aliquota dell’8%.
La base imponibile su cui applicarla è rappresentata della differenza tra il valore normale (articolo 9, Tuir) di ciascun bene che si vuole estromettere e il suo valore fiscalmente riconosciuto, cioè quello iscritto nel libro degli inventari o nel registro dei beni ammortizzabili, al netto delle quote di ammortamento dedotte fino al periodo d’imposta 2022 e tenendo conto di eventuali rivalutazioni fiscalmente rilevanti. Tuttavia, al posto del valore normale, è possibile assumere il valore catastale dell’immobile, cioè quello ottenuto applicando alle rendite risultanti in catasto specifici moltiplicatori, diversificati in base alla tipologia del bene (articolo 52, comma 4, Dpr 131/1986).
Il versamento dell’imposta sostitutiva deve avvenire, tramite modello F24 (codice tributo 1127), in due rate: il 60% entro il 30 novembre 2023 e il restante 40% entro il 30 giugno 2024.
Qualora non vi sia imposta sostitutiva da pagare per assenza di base imponibile, ossia quando non c’è differenza tra valore normale (o catastale) dell’immobile e relativo valore fiscalmente riconosciuto, l’opzione per l’estromissione è ugualmente esercitabile.

Effetti fiscali

La disciplina in esame consente all’imprenditore individuale prossimo a cessare l’attività di estromettere in maniera agevolata l’immobile strumentale dal patrimonio aziendale, operazione che, altrimenti, sarebbe soggetta alle norme sull’autoconsumo dei beni, generando, ai fini delle imposte sui redditi, una plusvalenza imponibile, da tassare con modalità ordinarie.
Ai fini Iva, l’estromissione si configura come un’ipotesi di destinazione a finalità estranee all’esercizio d’impresa, una cessione per assimilazione (articolo 2, comma 2, n. 5, Dpr 633/1972): l’operazione sarà fuori dal campo di applicazione del tributo se, all’atto dell’acquisto, non è stata operata la detrazione dell’imposta, in quanto l’acquisto è avvenuto da un soggetto privato o prima del 1973 (anno di introduzione dell’Iva nell’ordinamento interno) oppure non ha dato diritto alla detrazione, neanche parziale, della relativa imposta ai sensi degli articoli 19, 19-bis.1 e 19-bis.2, Dpr 633/1972; negli altri casi, opera il regime “naturale” di esenzione, con possibilità di optare per l’imponibilità (articolo 10, numeri 8-bis e 8-ter, Dpr 633/1972).
Le imposte d’atto (registro, ipotecarie e catastali) non sono dovute, in quanto non c’è un vero e proprio trasferimento immobiliare, ma solo un passaggio dalla sfera dell’impresa a quella privata.