Ispezione ipotecaria telematica anche per i documenti cartacei

Dopo la sperimentazione avviata nel 2021 dal 2 ottobre 2023, la funzionalità per la richiesta e il rilascio per via telematica dei documenti conservati in formato cartaceo è operativa in tutti gli uffici del territorio.

L’utente potrà consultare online i documenti richiesti per sette giorni dalla data del rilascio.

 Il nuovo servizio è rivolto principalmente agli utenti dell’ambito professionale e commerciale (per esempio notai, avvocati, visuristi, agenti immobiliari), che potranno ottenere i documenti richiesti senza rivolgersi al front-office.

L’ispezione ipotecaria

L’ispezione ipotecaria, in virtù dell’obbligo imposto al conservatore dall’articolo 2673 del codice civile, rappresenta un vero e proprio diritto alla consultazione dei documenti: chiunque attraverso la visione dei registri immobiliari, può avere la conoscenza dell’appartenenza dei beni e dell’eventuale esistenza di gravami di natura reale sugli stessi.

La disciplina relativa alla pubblicità immobiliare, i compiti e gli obblighi del conservatore nonché l’individuazione e la tenuta dei registri, sono contenuti nel libro VI del vigente codice civile, dedicato alla tutela dei diritti, e in leggi speciali, tra le quali la legge n. 52/1985 e sue successive integrazioni.

Gli articoli 2678 e 2679 del codice civile prevedono, rispettivamente, l’obbligo per il conservatore di tenuta di un registro generale d’ordine e di registri particolari per le trascrizioni, per le iscrizioni e per le annotazioni.
Il registro generale garantisce l’ordine di presentazione ossia la precedenza tra le varie formalità eseguite.

Ai registri particolari, costituiti da uno degli esemplari della nota di trascrizione, di iscrizione o della domanda di annotazione, secondo il disposto dell’articolo 2664 cc, è invece affidata la funzione pubblicitaria che è proprio quella di rendere noti gli atti che trasferiscono, costituiscono, modificano o estinguono i diritti reali su beni immobili.

Il ruolo del conservatore, relativamente all’ispezione ipotecaria, sembrerebbe marginale in quanto limitato alla consegna dei documenti richiesti in visione dall’utente.
Occorre tuttavia considerare che ciò che si rende pubblico è il risultato dell’attività di aggiornamento dei registri immobiliari.

La complessità delle regole riferite alla pubblicità immobiliare presuppone un alto livello di competenze giuridiche in capo ai funzionari incaricati di attuarla, in primis in capo al conservatore, principale responsabile dei registri.

Benché l’articolo 2675 (“Responsabilità del conservatore”) sia stato abrogato, compito primario di un capo area Servizi di pubblicità immobiliare resta quello di garantire, attraverso i poteri a lui riconosciuti dalla legge, la regolare esecuzione delle formalità relative ad atti trascritti, iscritti o annotati e al tempo stesso di consentire ai terzi la conoscenza di tali atti.

La sicurezza dei traffici giuridici costituisce la motivazione intrinseca stessa della pubblicità immobiliare, in un’ottica non solamente privatistica, ma integrata da finalità di ordine generale e di natura pubblicistica. Secondo la Cassazione infatti “la trascrizione è istituto di ordine pubblico finalizzato al soddisfacimento dell’interesse generale alla sicurezza dei traffici giuridici. La qualificazione delle norme sulla trascrizione come norme di ordine pubblico, e quindi come norme inderogabili, è fatta propria dalla dottrina dominante.” (Cassazione civile, sezione V, sentenza n. 37969 del 2 dicembre 2021).

La mission del conservatore, quindi, è sempre la stessa, cioè garantire la completezza e la correttezza dei registri immobiliari, strumenti fondamentali per tutelare la circolazione dei beni immobili e dei diritti a questi connessi.
Quello cha cambia, o meglio, che evolve, è la modalità di fornire i servizi in chiave sempre più attuale.