Estromissione immobili impresa individuale

La legge di bilancio 2025 ha riproposto la possibilità per gli imprenditori individuali di escludere dal patrimonio dell’impresa i beni immobili strumentali, col pagamento di un’imposta sostitutiva.

Si tratta dei beni posseduti al 31 ottobre 2024 l'esclusione è possibile dal 1° gennaio al 31 maggio 2025.

Pagamento

L'imposta sostitutiva deve essere versata in due rate, con scadenza, rispettivamente, al 

• 30 novembre 2025;
• e al 30 giugno 2026. 

Gli effetti dell’estromissione decorrono dal 1° gennaio 2025 (articolo 1, comma 37, legge 207/2024). 

Soggetti interessati

In linea con le indicazioni contenute nella circolare 26/2016 dell’Agenzia delle entrate, emanata in relazione alla prima versione della norma agevolativa, possono avvalersi della normativa di favore coloro che alla data del 31 ottobre 2024 avevano la qualifica di imprenditore individuale (anche in stato di liquidazione) e l’hanno conservata fino al 1° gennaio 2025, cioè il momento a partire dal quale – come già accennato – l’esclusione dei beni immobili dal patrimonio dell’impresa produce effetti.

L’estromissione può essere effettuata anche dall’erede dell’imprenditore deceduto successivamente al 31 ottobre 2024, a condizione che l’opzione sia esercitata dall’erede che abbia proseguito l’attività in forma individuale. Analoga facoltà è concessa anche al donatario dell’azienda che abbia proseguito l’attività imprenditoriale del donante.

Accesso precluso, invece, per chi, al 1° gennaio 2025, non aveva più la qualifica di imprenditore individuale: in questo caso, infatti, si è già verificato il presupposto per attribuire il bene alla sfera patrimoniale privata, con conseguente assoggettamento a tassazione ordinaria delle eventuali plusvalenze realizzate. 

Identica esclusione opera anche nei confronti dell’imprenditore individuale che, anteriormente al 1° gennaio 2025, ha dato in affitto o in usufrutto la sua unica azienda, dal momento che l’attività d’impresa cessa per l’intera durata dell’affitto o della concessione.

Quali beni possono essere estromessi

I beni che possono essere esclusi dal patrimonio dell’impresa sono quelli indicati dall’articolo 43, comma 2, del Tuir, vale a dire gli immobili che al 31 ottobre 2024 risultavano strumentali:

• per destinazione, cioè utilizzati dall’imprenditore in maniera esclusiva e diretta per l’esercizio dell’impresa, a prescindere dalla classificazione catastale;
• per natura, cioè quelli che “per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni” e che si considerano strumentali anche se non utilizzati direttamente dall’imprenditore o se dati in locazione o comodato (vi rientrano gli immobili accatastati nei gruppi B, C, D ed E e quelli appartenenti alla categoria A/10 se la destinazione a ufficio è prevista nella licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria).

Possono essere oggetto di esclusione dal patrimonio anche gli immobili posseduti in comunione, ovviamente per la sola quota di pertinenza dell’imprenditore.

Si ricorda che gli immobili si considerano relativi all’impresa individuale solo se annotati nell’inventario ovvero, per le imprese in contabilità semplificata, nel registro dei beni ammortizzabili (articolo 65, comma 1, Tuir). Fanno eccezione quelli strumentali per destinazione acquisiti fino al 31 dicembre 1991 (data di entrata in vigore della norma che ha introdotto l’obbligo), che possono essere estromessi anche se non presenti nell’inventario.

Sono esclusi dal perimetro applicativo della disciplina agevolativa:

• gli immobili che costituiscono beni “merce”, in quanto rappresentano l’oggetto dell’attività
• gli immobili che, sebbene indicati nell’inventario, non sono strumentali né per natura né per destinazione
• gli immobili posseduti in leasing (risoluzione Agenzia delle entrate n. 188/2008).

Modalità

L’opzione per beneficiare dell’agevolazione deve essere esercitata tra il 1° gennaio e il 31 maggio 2025, ma i relativi effetti in ogni caso retroagiscono al 1° gennaio 2025: pertanto, l’immobile estromesso si considera posseduto nella sfera privata dell’imprenditore per l’intera annualità 2025, con conseguente obbligo di dichiararne il relativo reddito nel quadro RB del modello Redditi ovvero nel quadro B del modello 730.

In ogni caso, il perfezionamento dell’opzione è subordinato all’indicazione in dichiarazione dei redditi (quadro RQ del modello Redditi) dei valori dei beni estromessi e della relativa imposta sostitutiva, a prescindere dal pagamento della stessa, che, se non versata, viene iscritta a ruolo.

Per l’esercizio dell’opzione, assumono rilevanza adempimenti dell’imprenditore che presuppongano la volontà di escludere i beni immobili strumentali per destinazione dal patrimonio dell’impresa (il cosiddetto “comportamento concludente”), fermo restando il perfezionamento dell’opzione con l’indicazione nella dichiarazione dei redditi. A titolo esemplificativo, può essere considerato comportamento che esprime in modo concludente la volontà di estromettere gli immobili la contabilizzazione dell’estromissione sul libro giornale (nel caso di impresa in contabilità ordinaria) oppure sul registro dei beni ammortizzabili (nel caso di impresa in contabilità semplificata).