Fabbricati “da demolire” non è reddito diverso

Se su un’area insiste un qualsivoglia fabbricato, la stessa area deve dirsi già edificata e non può essere ricondotta alla previsione di area “suscettibile di utilizzazione edificatoria”. In caso di cessione dell’edificio, la relativa plusvalenza non rientra fra i redditi diversi, considerato che la potenzialità edificatoria si è già consumata.

La cessione di fabbricati ricadenti in un’area oggetto di un piano di recupero approvato in via definitiva dal Comune, non è riconducibile quindi a cessione di terreno edificabile con la conseguente intassabilità della plusvalenza.

L’Agenzia delle entrate, con la circolare n. 23/E del 29 luglio 2020, fornisce chiarimenti in merito al corretto trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti dalla cessione di fabbricati “da demolire”, allineandosi all’orientamento espresso dalla Cassazione, secondo cui, ai fini dell’imponibilità della plusvalenza ex articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir, se oggetto del trasferimento a titolo oneroso è un edificio, tale trasferimento non può mai essere riqualificato come cessione di area edificabile, nemmeno quando l’edificio è destinato alla successiva demolizione e ricostruzione o quando l’edificio non assorbe la capacità edificatoria del lotto su cui insiste.

Di conseguenza, in considerazione del consolidato indirizzo assunto dalla giurisprudenza di legittimità sono superate le indicazioni fornite in senso opposto con la risoluzione n. 395/2008 e in alcune risposte alle istanze di interpello, nelle quali l’Agenzia ha dato applicazione ai principi espressi nella richiamata risoluzione, riferendoli anche ad altre casistiche, tra cui le cessioni di fabbricati “da demolire”.