Immobiliari, la trasformazione in società semplice con fisco light

Sotto il profilo fiscale possiamo raggruppare le operazioni straordinarie in tre tipologie:

• operazioni neutrali;
• operazioni realizzative;
• operazioni a realizzo controllato (talvolta dette anche a neutralità indotta).

Tra le operazioni realizzative troviamo la liquidazione e la cessione d’azienda. Quest’ultima è quell’operazione mediante la quale un soggetto trasferisce a titolo oneroso un’azienda o un complesso aziendale ad un altro soggetto.

Essendo un’operazione realizzativa, la cessione determina ordinariamente effetti fiscalmente rilevanti per entrambe le parti, ovvero:

• il cedente rileva l’emersione di plusvalenze o minusvalenze;
• il cessionario ottiene il riconoscimento fiscale del costo di acquisto.

Invece, il gruppo di operazioni straordinarie neutrali è più nutrito, tra queste possiamo distinguere:

• operazioni di conferimento di complessi aziendali in cambio di una partecipazione nel soggetto conferitario;
• operazioni con effetto aggregativo, ossia la fusione;
• operazioni con effetto disgregativo, ossia la scissione;
• operazioni di trasformazione, ovvero quelle che comportano solo una modifica del modello giuridico o societario senza operare trasferimenti di asset tra i soggetti coinvolti.

Il motivo per cui il legislatore espressamente evita l’emersione di plusvalori fiscalmente rilevanti riguarda il fatto che l’effetto riorganizzativo sull’attività dell’impresa è considerato prevalente.

Normalmente la realizzazione di tali operazioni non comporta effetti reddituali per i soggetti coinvolti, per questo motivo sono definite come fiscalmente “neutrali”.

La ratio di tali interventi legislativi la si rinviene nel fatto di non gravare di oneri fiscali le operazioni di riorganizzazione aziendale, rendendole così più agevoli.

Nella pratica, le eventuali plusvalenze o minusvalenze contabili sono fiscalmente sterilizzate in dichiarazione dei redditi, attraverso le classiche variazioni fiscali in aumento o diminuzione.

La data di efficacia della trasformazione è quella dell’ultimo degli adempimenti pubblicitari prescritti e coincide quindi con la data di iscrizione dell’atto di trasformazione al Registro delle imprese. Per individuare correttamente i due periodi
d’imposta che si generano dell’esercizio in cui avviene la trasformazione, l’Agenzia delle entrate ha avuto modo di precisare nella circolare 49/E del 22 novembre 2004 come il giorno a partire dal quale decorrono gli effetti dell’operazione deve essere
incluso nel primo periodo post trasformazione.
Esempio
L’atto di trasformazione di una S.n.c. in S.r.l. viene iscritto al Registro delle imprese in data 18 ottobre. Il periodo di imposta ante trasformazione, in relazione al quale il reddito di impresa deve essere determinato con le regole Irpef, va dal 1° gennaio al 17
ottobre, mentre il primo periodo post trasformazione dal 18 ottobre al 31 dicembre.

la legge di Bilancio 2023, ripropone la trasformazione agevolata in società semplice per le società commerciali, tra cui quelle di gestione immobiliare.

Le agevolazioni fiscali previste per l’assegnazione o cessione di beni ai soci (nello specifico, beni immobili diversi da quelli strumentali e beni mobili iscritti in pubblici registri non strumentali all’attività d’impresa), vengono estese anche alle società commerciali – Snc, Sas, Srl, Spa e Sapa – aventi per oggetto esclusivo o principale la gestione degli stessi beni, a condizione che si trasformino, entro il 30 settembre 2023, in società semplici.