Cedolare secca e locazioni brevi nel nuovo TUIR 2027

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  Recensione di Roberto Castegnaro     Pubblicata il 14/07/2026

Autore: Vedi Articolo Fonte: Agenzia Entrate del 14/07/2026

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Area Tributi
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Imposte Dirette
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Reddito Fondiario

  • Sono redditi fondiari quelli prodotti dai terreni e dai fabbricati posseduti da soggetti non imprenditori, gli stessi sono disciplinati dagli artt. 25 e 26 del TUIR.

     

    I redditi fondiari si distinguono in:

    • redditi dei terreni;
    • redditi dei fabbricati.
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Reddito Fondiario

  • Sono redditi fondiari quelli prodotti dai terreni e dai fabbricati posseduti da soggetti non imprenditori, gli stessi sono disciplinati dagli artt. 25 e 26 del TUIR.

     

    I redditi fondiari si distinguono in:

    • redditi dei terreni;
    • redditi dei fabbricati.
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Cedolare Secca Affitti

  • Cedolare Secca

    La “cedolare secca” è un regime di tassazione facoltativo, con tassazione separata ad aliquota ridotta,applicabile all'affitto degli immobili, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali.

    Per i contratti di affitto con cedolare secca vanno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

    La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

    La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

    E' possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.
    In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

    Norma di riferimento l'art. 3 del Decreto legislativo del 14/03/2011 n. 23.

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Reddito Fondiario

  • Sono redditi fondiari quelli prodotti dai terreni e dai fabbricati posseduti da soggetti non imprenditori, gli stessi sono disciplinati dagli artt. 25 e 26 del TUIR.

     

    I redditi fondiari si distinguono in:

    • redditi dei terreni;
    • redditi dei fabbricati.
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Locazioni brevi

  • Il reddito derivante da locazioni brevi costituisce reddito fondiario per il proprietario dell’immobile o per il titolare di altro diritto reale e va indicato nel quadro B.

    Nel caso in cui la locazione breve sia stipulata dal sublocatore o dal comodatario, invece, costituisce reddito diverso e va indicato nel quadro D.

    Il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione a tale tipologia di locazione di non più di 2 appartamenti (dal 2026) per ciascun periodo d’imposta.

    Negli altri casi, l’attività di locazione da chiunque esercitata si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile. Pertanto, se nel corso dell'anno sono stati destinati a locazione breve appartamenti in numero superiore al limite previsto, non può essere utilizzato il modello 730, ma va utilizzato il modello Redditi persone fisiche.

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Cedolare secca articoli da 203 a 206.  Locazioni brevi art. 207, e adempimenti per intermediazione immobiliare articolo 208.

il nuovo Testo unico, tratta della cosiddetta “cedolare secca” negli articoli:

- 203, rubricato “Imposizione sostitutiva sulle locazioni di immobili abitativi” (prima commi da 1 a 4 dell’articolo 3 del Dlgs n. 23/2011)

- 204, rubricato “Esclusioni” (prima comma 6, articolo 3, del Dlgs n. 23/2011)

- 205, “Applicazione dell’aliquota della cedolare secca per contratti a canone concordato” (prima comma 6-bis, articolo 3, del Dlgs n. 23/2011 e commi 2-bis e 2-bis1, articolo 9 del Dl n. 47/2014)

- 206, rubricato “Disposizioni varie” (prima commi 7, 10-bis e 11, articolo 3, del Dlgs n. 23/2011).

Cedolare secca

Gli articoli 203, 204, 205 e 206 collocano all’interno del nuovo Testo unico la disciplina relativa alla cosiddetta “cedolare secca” sugli affitti. Trova quindi spazio nel Tuir la disciplina precedentemente contenuta nell’articolo 3 del Dlgs n. 23/2011 che, a sua volta, prevedeva la possibilità di optare per un’imposta sostitutiva, operata nella forma della cedolare secca, nella misura del 21%, per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente.

Il regime della “cedolare secca” può essere applicato dal proprietario o titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari locate a uso abitativo in sostituzione dell’imposta ordinaria sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione (articolo 203). L’aliquota è ridotta al 10% in determinati casi previsti dalla norma come, ad esempio, per i contratti di locazione a canone concordato (o concertato) sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini (articolo 203, comma 2, quarto periodo).

Alla stessa aliquota ridotta si fa riferimento anche nel comma 2 dell’articolo 205, in cui è confluito il comma 2-bis dell’articolo 9 del Dl n. 47/2014, che tratta della riduzione dell’aliquota della cedolare secca anche per i contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali sia stato deliberato, nei cinque anni precedenti la data del 28 maggio 2014, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi previsti dall’articolo 2, comma 1, lettera c), della legge n. 225/1992.

Nel seguente comma 3, invece, è riportato il comma 2-bis.1 dello stesso articolo del Dl n. 47/2014, prevedendo che la stessa riduzione sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni indicati all’articolo 1, comma 1, del Dl n. 189/2016, in cui sia stata individuata da un’ordinanza sindacale una “zona rossa”.

L’articolo 204 riproduce il comma 6 dell’articolo 3 del Dlgs n. 23/2011 e prevede l’esclusione dal cd. regime della “cedolare secca” per le locazioni a uso abitativo effettuate nell’esercizio di una attività d’impresa, o di arti e professioni.

L’articolo 206 riproduce, infine, i commi 7, 10-bis e 11, articolo 3 del Dlgs n.23/2011 che dettano disposizioni varie relative alla cedolare secca.

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