CESSIONE SEPARATA DI USUFRUTTO E NUDA PROPRIETA'

Risposta dell’Agenzia n. 133 del 14 maggio 2025.

Nell'ipotesi in cui la cessione avvenga entro cinque anni dall'acquisto, nel vendere separatamente e contestualmente, a due diversi acquirenti, l’usufrutto e la nuda proprietà di un appartamento con la cantina, si dovrà considerare:

• la vendita dell’usufrutto come reddito diverso (articolo 67, comma 1, lettera h, del Tuir);
• la cessione della nuda proprietà come una plusvalenza da tassare autonomamente (in base all’articolo 67, comma 1, lettera b e all’articolo 68 del Tuir).

L’Agenzia ricorda le modifiche apportare al Tuir dalla legge di Bilancio 2024. Nel dettaglio l'articolo 67, comma 1, del Tuir, modificando l'articolo 9, comma 5, stabilisce che “Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente:

« b) [...] le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante»;

«[...] h) i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto, dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento [...] di beni immobili[...]».