COMUNICAZIONE DELLA RINEGOZIAZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE TRAMITE RLI

La rinegoziazione del canone di locazione di un contratto già registrato deve essere presentata o inviata all’ufficio competente, ossia all’ufficio presso il quale è stato registrato il contratto oggetto di modifica.

Per comunicare la rinegoziazione è necessario compilare il modello RLI. I contribuenti in possesso delle credenziali per accedere ai servizi telematici dell’Agenzia (Fisconline) o di  Spid possono compilare e inviare la comunicazione direttamente online utilizzando o il software da installare su PC o la procedura web che non necessita di alcuna installazione

Di seguito vi riportiamo alcuni esempi di compilazione:

1. Contratto di locazione di durata pluriennale con rinegoziazione dei canoni riguardante parte di una sola annualità contrattuale (coincidente con l’anno solare):

ipotizziamo di avere un contratto di locazione:

• durata: dal 01/01/2020 al 31/12/2023;
• in fase di prima registrazione non si è optato per il pagamento per l’intera durata del contratto;
• canone annuo di € 6.000 (€ 500/mese);
• atto di rinegoziazione in diminuzione stipulato il 20/05/2020;
• periodo rinegoziato dal 01/06/2020 al 31/08/2020;
• nuovo canone mensile rinegoziato € 250/mese.

Occorre compilare sia i campi dedicati alla “Registrazione-Rinegoziazione canone” che la Sezione II dedicata agli “Adempimenti successivi”.

Anche se il contratto di rinegoziazione del canone riguarda solo 3 mesi dell’annualità 2020, per compilare la sezione dedicata agli “Adempimenti successivi” occorre ricalcolare l’intero canone annuo considerando un importo mensile di € 250 (canone annuo 2020 pari a € 3.000).

Tale importo annuo dovrà essere indicato nella casella “corrispettivo cessione/risoluzione – canone rinegoziato” della sezione dedicata agli adempimenti successivi.

Il software di compilazione provvederà ad aggiornare in banca dati l’effettivo canone rinegoziato relativamente alle sole tre mensilità rinegoziate.

Esempio di compilazione di RLI:

Nel caso di contratti di locazione di durata inferiore a un anno, ad esempio una locazione di 10 mesi, nella casella “corrispettivo cessione/risoluzione – canone rinegoziato” deve essere indicato l’importo relativo ai soli 10 mesi di durata del contratto (pari a € 2.500 dell’esempio).

Ipotizziamo di avere un contratto di locazione di durata inferiore all’anno che abbraccia due annualità solari:

• durata: dal 01/05/2020 al 31/03/2021 (durata del contratto di locazione 11 mesi);
• canone mensile € 1.000;
• atto di rinegoziazione in aumento stipulato il 20/07/2020;
• periodo rinegoziato dal 01/08/2020 al 31/12/2020;
• nuovo canone mensile rinegoziato € 2.000.

Occorre compilare sia i campi dedicati alla “Registrazione-Rinegoziazione canone” (compresi “N. pagine” e “N. copie” in quanto la rinegoziazione è stata effettuata in aumento) che la Sezione II dedicata agli “Adempimenti successivi”.

Anche se il contratto di rinegoziazione del canone riguarda solo cinque mesi dell’annualità 2020, per compilare la sezione dedicata agli “Adempimenti successivi” occorre ricalcolare l’intero canone riferito alle 11 mensilità, considerando un importo mensile di € 2.000 (il canone per l’intero periodo è pari a € 22.000 dato da € 2.000 * 11 mesi).

Tale importo dovrà essere indicato nella casella “corrispettivo cessione/risoluzione – canone rinegoziato” della sezione dedicata agli adempimenti successivi.

Il software di compilazione provvederà ad aggiornare in banca dati l’effettivo canone rinegoziato relativamente alle sole cinque mensilità rinegoziate.

Nella casella “Importo del canone” della sezione “Dati generali” deve essere inserito l’importo del corrispettivo inizialmente pattuito per l’intera durata del contratto (nel nostro esempio € 11.000).

In fase di compilazione di RLI, si avrà:

2. Contratto di locazione di durata pluriennale in cui la rinegoziazione del canone riguarda parte di una sola annualità contrattuale (a cavallo di anno solare):

ipotizziamo di avere un contratto di locazione:

• durata: dal 01/06/2020 al 31/05/2023;
• in fase di prima registrazione non si è optato per il pagamento per l’intera durata del contratto;
• canone annuo di € 6.000 (€ 500/mese);
• atto di rinegoziazione in diminuzione stipulato il 20/05/2020;
• periodo rinegoziato dal 01/09/2020 al 31/01/2021;
• nuovo canone annuo rinegoziato € 3.000 (€ 250/mese).

Occorre compilare sia i campi dedicati alla “Registrazione-Rinegoziazione canone” che la Sezione II dedicata agli “Adempimenti successivi”.

La rinegoziazione riguarda solo 5 mesi dell’annualità contrattuale (01/06/2020 al 31/05/2021). Anche se il contratto di rinegoziazione del canone riguarda solo cinque mesi, per compilare la sezione dedicata agli “Adempimenti successivi” occorre ricalcolare l’intero canone annuo considerando un importo mensile di € 250 (canone annuo pari a € 3.000).

Tale importo annuo dovrà essere indicato nella casella “corrispettivo cessione/risoluzione – canone rinegoziato” della sezione dedicata agli adempimenti successivi.

Il software di compilazione provvederà ad aggiornare in banca dati l’effettivo canone rinegoziato relativamente alle sole cinque mensilità rinegoziate.

Esempio di compilazione di RLI:

3. Contratto di locazione di durata pluriennale in cui la rinegoziazione del canone riguarda parte della prima annualità contrattuale e prosegue fino alla fine del contratto:

ipotizziamo di avere un contratto di locazione:

• durata: dal 01/01/2020 al 31/12/2023;
• in fase di prima registrazione non si è optato per il pagamento per l’intera durata del contratto;
• canone annuo di € 6.000 (€ 500/mese);
• atto di rinegoziazione in diminuzione stipulato il 20/05/2020;
• periodo rinegoziato dal 01/06/2020 al 31/12/2023;
• nuovo canone mensile rinegoziato € 250 (canone annuo di € 3.000).

Occorre compilare sia i campi dedicati alla “Registrazione-Rinegoziazione canone” che la Sezione II dedicata agli “Adempimenti successivi”.

Anche se il contratto di rinegoziazione del canone riguarda solo sette mesi dell’annualità 2020 e fino alla scadenza del 31/12/2023, per compilare la sezione dedicata agli “Adempimenti successivi” occorre ricalcolare l’intero canone annuo considerando un importo mensile di € 250 (canone annuo 2020 pari a € 3.000).

Tale importo annuo dovrà essere indicato nella casella “corrispettivo cessione/risoluzione – canone rinegoziato” della sezione dedicata agli adempimenti successivi.

Il software di compilazione provvederà ad aggiornare in banca dati l’effettivo canone rinegoziato relativamente alle sole sette mensilità rinegoziate.

In fase di compilazione di RLI, si avrà:

Nella seconda annualità di validità dell’atto di rinegoziazione (a partire dal 01/01/2021) dovrà essere regolarmente compilata la sezione dedicata agli “Adempimenti successivi”, oltre a compilare la casella “Tipologia di contratto”, la casella “Durata dal al” e la casella “Importo del canone”, corrispondente, nell’esempio, a euro 3.000

4. Contratto di locazione di durata pluriennale in cui la rinegoziazione del canone riguarda parte della prima e seconda annualità contrattuale:

ipotizziamo di avere un contratto di locazione:

• durata: dal 01/01/2020 al 31/12/2023;
• in fase di prima registrazione non si è optato per il pagamento per l’intera durata del contratto;
• canone annuo di € 6.000 (€ 500/mese);
• atto di rinegoziazione in diminuzione stipulato il 20/05/2020;
• periodo rinegoziato dal 01/06/2020 al 31/05/2021;
• nuovo canone mensile rinegoziato € 250 (canone annuo € 3.000).

Occorre compilare sia i campi dedicati alla “Registrazione-Rinegoziazione canone” che la Sezione II dedicata agli “Adempimenti successivi”.

Il contratto di rinegoziazione del canone riguarda solo 12 mesi (di cui 7 mesi dell’annualità 2020 e 5 mesi dell’annualità 2021), per compilare la sezione dedicata agli “Adempimenti successivi” occorre ricalcolare l’intero canone annuo considerando un importo mensile di € 250 (canone annuo 2020 pari a € 3.000).

Tale importo annuo dovrà essere indicato nella casella “corrispettivo cessione/risoluzione – canone rinegoziato” della sezione dedicata agli adempimenti successivi.

Il software di compilazione provvederà ad aggiornare in banca dati l’effettivo canone rinegoziato relativamente alle sole sette mensilità rinegoziate.

In fase di compilazione di RLI, si avrà:

Nella seconda annualità di validità dell’atto di rinegoziazione (a partire dal 01/01/2021) dovrà essere regolarmente compilata la sezione dedicata agli “Adempimenti successivi”, oltre a compilare la casella “Tipologia di contratto”, la casella “Durata dal al” e la casella “Importo del canone”, dove andrà inserito l’importo rinegoziato per i restanti 5 mesi sommato all’importo originariamente indicato nel contratto per i residui 7 mesi (nell’esempio pari a € 250 * 5 + € 500 * 7 = 4.750 €), non sarà necessario ricompilare gli altri campi dedicati alla rinegoziazione.

5. Contratto di affitto terreni “tipologia T1” (ovvero T3), pagamento imposta di registro per l’intera durata del contratto, con rinegoziazione di una sola annualità che riguarda parte della prima e seconda annualità contrattuale:

In caso di rinegoziazione del canone in diminuzione non è possibile effettuare il pagamento per l’intera durata, di conseguenza la compilazione del modello seguirà le modalità esposte negli esempi precedenti; diversamente, se la rinegoziazione del canone risulta in aumento è obbligatorio effettuare il pagamento per l’intera durata del contratto.

Ipotizziamo di avere un contratto di affitto con canone uguale per ogni annualità:

• durata: dal 01/01/2020 al 31/12/2026 (durata del contratto di affitto 7 anni);
• canone annuo di € 6.000 (canone relativo all’intera durata del contratto pari a € 42.000);
• atto di rinegoziazione in aumento stipulato il 20/05/2020;
• periodo rinegoziato dal 01/06/2020 al 31/05/2021;
• nuovo canone annuo rinegoziato € 7.500.
• Pagamento imposta di registro per l’intera durata contrattuale.

Occorre compilare sia i campi dedicati alla “Registrazione-Rinegoziazione canone” che la Sezione II dedicata agli “Adempimenti successivi”.

La rinegoziazione riguarda solo 5 mesi dell’annualità contrattuale (dal 01/06/2020 al 31/05/2021). Anche se il contratto di rinegoziazione del canone riguarda solo 7 mesi del 2020 e 5 mesi del 2021, per compilare la sezione dedicata agli “Adempimenti successivi” occorre ricalcolare l’intero canone dovuto per tutte le annualità contrattuali, considerando un importo annuale di € 7.500 (canone rinegoziato relativo all’intera durata del contratto è pari a € 52.500 dato da € 7.500*7 anni).

Tale importo dovrà essere indicato nella casella “corrispettivo cessione/risoluzione – canone rinegoziato” della sezione dedicata agli adempimenti successivi. Il software di compilazione provvederà ad aggiornare in banca dati l’effettivo canone rinegoziato relativamente alla sola annualità rinegoziata (dal 01/06/2020 al 31/05/2021).

Nella casella “Importo del canone” della sezione “Dati generali” deve essere inserito l’importo del corrispettivo inizialmente pattuito per l’intera durata del contratto (nel nostro esempio € 42.000 riferito ai 7 anni).

Analoga compilazione si ha nel caso in cui la rinegoziazione riguardi una annualità coincidente con l’anno solare. In fase di compilazione di RLI, si avrà:

Non sussiste l’obbligo di registrazione dell’atto di riduzione del canone. Il contribuente può tuttavia scegliere di comunicare la riduzione della base imponibile ai fini del calcolo dell'imposta di registro (se dovuta) e delle imposte dirette (Irpef o cedolare secca).

Pertanto, non sussistendo l’obbligo di registrazione dell’atto di riduzione del canone, lei potrà procedere alla comunicazione anche al termine dell’emergenza.

Se però vuole effettuarla ora, può farlo (senza pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, in virtù della previsione dell’art. 19, comma 1, del D.L. 12 settembre 2014, n. 133) mediante l’utilizzo del modello RLI, se in possesso delle credenziali di accesso ai servizi telematici dell’Agenzia.

Nel caso in cui non sia in possesso delle credenziali per l’utilizzo dei servizi telematici dell’Agenzia, può inviare il modello RLI debitamente compilato per posta elettronica certificata (PEC) o e-mail.
Ricordi di indicare i suoi riferimenti per essere contattato.

Alla richiesta di registrazione tramite PEC o e-mail dovrà allegare:

• la scansione dell’accordo di riduzione
• il modello RLI debitamente sottoscritto
• la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà – resa dal richiedente ai sensi dell’art. 47 del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445 – avente ad oggetto il possesso dell’originale dell’accordo e della conformità a questo dell’immagine inviata, l’impegno a depositare in ufficio l’atto in originale al termine del periodo emergenziale e la copia del documento di identità del richiedente. Il richiedente deve poi specificare che la registrazione è esente da imposte ai sensi del sopra menzionato art. 19, comma 1.

La richiesta di registrazione va indirizzata all’ufficio presso il quale era stata registrata la locazione oggetto di modifica (ufficio competente).
L’ufficio verificherà la correttezza della documentazione ed effettuerà la registrazione, comunicando gli estremi a chi l’ha richiesta.