Proroga lunga con SAL per condomini e IACP il requisito dell’ultimazione al 60% dei lavori

Con la risposta n. 791 del 24 novembre 2021 l’Agenzia delle entrate torna sul Superbonus e fornisce chiarimenti in merito alla percentuale dei lavori da effettuare entro il 30 giugno 2022, per ottenere la proroga prevista per condomini e IAP. Regole ante legge di bilancio 2022 (non ancora approvata) ma interessante per capire il criterio che potrebbe essere introdotto anche con la legge di bilancio 2022.

Ai fini del Superbonus, il requisito dell’ultimazione del 60% dei lavori alla data del 30 giugno 2022 deve essere calcolato tenendo conto dell’intero intervento e non soltanto dei lavori strutturali antisismici realizzati per quella data. Inoltre, nel caso in cui gli interventi comportino l'accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un'unica unità abitativa, per l'individuazione del limite di spesa vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all'inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.

Il caso riguarda la ristrutturazione edilizia di un fabbricato, di cui l’istante è comproprietario, formato da tre appartamenti di categoria A/4 e un deposito pertinenziale di categoria C/2. A fine lavori, dall’immobile si ricaveranno cinque appartamenti e tre box auto.
Il contribuente precisa che tutte le opere saranno realizzate e autorizzate secondo normativa.

Per quanto riguarda i tempi di realizzazione dell’opera, il completamento degli interventi di finizione e impiantistiche avverrà nei termini di validità del permesso di costruire e cioè tre anni, mentre i lavori strutturali saranno effettuati per il loro 60% entro giugno 2022 e conclusi entro il 31 dicembre 2022.

L’istante intende beneficiare, per gli interventi descritti, del Supersismabonus (e non del Superecobonus) e chiede se:

• per il raggiungimento della percentuale del 60% dei lavori da realizzare entro il 30 giugno 2022 (articolo 119, comma 8-bis, decreto “Rilancio”) si debba fare riferimento soltanto alle opere con valenza strutturale, ovvero di miglioramento sismico
• il limite di detrazione fiscale sia di 96mila per le quattro unità immobiliari originarie oppure pari a 384mila euro
• in base alla nuova modulistica Cila sia necessario presentare oltre alla comunicazione per le opere oggetto di miglioramento sismico (le opere strutturali), anche il permesso di costruire per tutti i lavori non agevolabili (murature, finizioni, serramenti, impianti eccetera).

Per risolvere il primo quesito riguardante la percentuale dei lavori da ultimare entro il 30 giugno 2022, occorre fare riferimento al comma 8-bis dell’articolo 119, dal quale si ricava che le persone fisiche possono, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa o di arti e professioni, usufruire del Superbonus per i lavori agevolabili realizzati su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, appartenenti a un unico proprietario o in comproprietà, anche per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2022 a condizione che, al 30 giugno dello stesso anno, sono stati effettuati almeno il 60% dell'intervento complessivo.

In sostanza, tornando al quesito dell’istante, il calcolo della percentuale dei lavori conclusi alla data del 30 giugno 2022 non può basarsi soltanto sui lavori antisismici, ma deve essere commisurato all’intervento “complessivo”.

La maxi detrazione, quindi, può essere applicata soltanto se per tale data è stato portato a termine il 60% del nuovo fabbricato.