Rivalutazione Terreni e partecipazioni - bini d'impresa - cessione fabbricati <5anni

Il reddito d'impresa è disciplinato dal DPR. 917/86 TUIR al Titolo I capo IV artt. da 55 a a 66 Titolo II capo da I a VI artt. da 72 a 161 nonchè dagli articoli successivi

La rivalutazione dei beni d'impresa può essere effettuata in seguito di una specifica norma di legge.

Periodicamente con le leggi di Bilancio se ne prevede la possibilità richiamando le norme della sezione II del capo I della legge n. 342/2000, che prevede la rivalutazione dei beni d’impresa e delle partecipazioni, posseduti al 31 dicembre di un dato esercizio e risultanti già dal bilancio dell'esercizio in corso nell'esercizio precedente.

Beni rivalutabili

Normalmente la rivalutazione ha per oggetto beni costituenti immobilizzazioni materiali ammortizzabili e non ammortizzabili quali:

• gli immobili;
• i beni mobili iscritti in pubblici registri;
• impianti e macchinari;
• attrezzature industriali e commerciali;

Compresi beni di costo unitario non superiore a 516,46 euro.

Sono rivalutabili anche i beni immateriali quali ad esempio:

• marchi e brevetti;
• licenze, concessioni e know how.

Ancorché non più iscritti in bilancio in quanto interamente ammortizzati ma che godono ancora di tutela (circ. 13/2014 punto 1).

Sono poi rivalutabili le partecipazioni in società controllate e in società collegate ai sensi dell’art. 2359 del codice civile, costituenti immobilizzazioni.

Il comma 496 della finanziaria 2006 aveva modificato il regime di tassazione degli immobili e delle aree fabbricabili cedute dai privati, quindi non in regime d’impresa.

Sulle plusvalenze (differenza fra prezzo di vendita dedotto il prezzo di acquisto e le ulteriori spese sostenute) relative alla cessione a titolo oneroso di:

di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni; di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

Fino al 2005, su queste operazioni, l’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR. prevedeva l’applicazione della tassazione ordinaria, vale a dire che l’importo della plusvalenza concorreva al reddito complessivo del contribuente.

Dal 2006 invece all’atto della cessione il venditore può richiedere al notaio, la non applicazione della tassazione ordinaria ma l’assoggettamento della plusvalenza ad un’imposta, sostituiva dell’imposta sul reddito, del 12,50 per cento aumentata al 20% dal 3.10.2006 con al legge finanziaria 2007 c. 310.

È quindi compito del notaio provvedere all’applicazione e al versamento dell’imposta sostitutiva della plusvalenza, ricevendo dal venditore le somme necessarie, ricordiamo che con risoluzione n. 1/2006 e stato stabilito il codice tributo 1107 per il versamento di questa imposta, con il modello F24.

Il Notaio dovrà altresì comunicare gli estremi dell’operazione in parola all’Agenzia delle Entrate.

L’amministrazione ha chiarito che nel caso di più venditori, l’imposta sostitutiva può essere applicata solo ai soggetti che ne hanno interesse.

Ricordiamo infine che l’imposta sostitutiva non si rende applicabile alle plusvalenze di cui all’articolo 67, comma 1, lettera a), del TUIR, vale a dire quelle realizzate mediante lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, per le quali rimane l’ordinario regime di tassazione.

La norma in questione cancella la possibilità di usufruire della tassazione separata quando si cedono terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

Riepilogo imposta sostitutiva applicabile:

12,50% dal 1.1.2006;

20,00% dal 1.1.2007;

26,00% dal 2020 fonte bozza legge di bilancio 2020 c. 759.