Rivendita casa con Super-sismabonus non genera la plusvalenza post lavori

Risposta n. 137 dell’Agenzia del 20 maggio 2025.

La rivendita di un immobile acquistato beneficiando del Superbonus, in quanto acquisito da un'impresa che aveva ricostruito l’intero edificio con interventi di riduzione del rischio sismico, non realizza una plusvalenza ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del Tuir.

Il caso

Contribuente spiega di aver comprato un immobile che era stato oggetto di interventi antisismici (articolo 16, comma 1septies del Dl 90/2013) che rientrano nel perimetro della detrazione da Superbonus (articoli 119 e seguenti del Dl n. 34/2020). 

Nello specifico, per effetto della disciplina agevolativa, gli acquirenti delle case antisismiche con le caratteristiche indicate dalla norma, potevano fruire del Superbonus, nel periodo di vigenza delle relative disposizioni, ed esercitare l'opzione per la cessione del credito. 

Fa sapere, inoltre, che ha esercitato l'opzione per la cessione del credito corrispondente alla stessa detrazione. 

Considerato che intende vendere la casa, chiede se tale vendita possa generare una plusvalenza ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera B- bis) del Tuir.

L’interpello in esame quindi riguarda la disciplina sulle plusvalenze da applicare alla cessione di un immobile che ha beneficiato delle detrazioni da Superbonus.

Il quesito fa riferimento alla nuova disposizione del Tuir, introdotta dalla legge di Bilancio 2024 (articolo 67, comma 1 lettera b-bis del Tuir), che inserisce tra i redditi diversi “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’art. 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo”.

In sintesi, nell’ambito oggettivo dei redditi diversi ora è inclusa anche la plusvalenza se il cedente, o gli altri aventi diritto, hanno eseguito gli interventi agevolati dal Superbonus, i lavori sono stati conclusi da non più di dieci anni dalla vendita dell’immobile. La disposizione non vale invece per gli immobili acquisiti a seguito di successione e quelli adibiti ad abitazione principale.

La risposta

L’Agenzia ricorda i chiarimenti forniti dalla circolare n. 13/2024 sulla disciplina fiscale delle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di immobili oggetto di interventi edilizi agevolati. Il documento di prassi, al riguardo, chiarisce che la norma introdotta dalla legge di Bilancio 2024 si riferisce solo agli immobili sui quali il cedente abbia eseguito gli interventi agevolati. 

Di conseguenza l’Agenzia ritiene che la plusvalenza (articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del Tuir) si consegua solo in relazione alla prima cessione a titolo oneroso dell’immobile oggetto di Superbonus, e non anche alle successive compravendite. E questo avviene a prescindere da chi ha effettuato gli interventi, dalla percentuale di detrazione spettante e dal tipo di intervento.

Nel caso in esame si tratta di un immobile che ha consentito la fruizione del Superbonus in qualità di casa antisismica, per cui la plusvalenza relativa alla prima cessione viene realizzata solo dall’impresa di costruzione che ha effettuato i lavori e ha successivamente venduto la casa consentendo all'acquirente l'applicazione del Superbonus.

Mentre la successiva rivendita, effettuata dal contribuente che ha formulato il quesito, non rientra nel perimetro della nuova disposizione sulle plusvalenze.

Chiaramente, nel caso in cui l'immobile sia venduto prima dei cinque anni dall'acquisto, e non sia stato adibito ad abitazione principale, l'eventuale plusvalenza realizzata a seguito di tale cessione costituisce reddito secondo il disposto dell'articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir.