Seconda Prima casa: agevolazioni salve anche se la donazione è “risolta”

Risposta n. 77 del 2 febbraio 2021.

L’impegno a cedere entro un anno dall’atto la prima casa “agevolata”, assunto in sede di acquisto di un’altra abitazione, non si considera disatteso se, donato il primo immobile, il medesimo atto di donazione è successivamente oggetto di risoluzione: la pattuizione con cui il bene retrocede in capo all’originario proprietario configura un nuovo atto di donazione. In tale ipotesi, non c’è decadenza dalle agevolazioni fruite.

L’istanza di interpello è presentata da un contribuente che, dopo aver comprato nel 2014 un’abitazione con i benefici “prima casa”, nel 2017 acquista un secondo immobile, richiedendo nuovamente l’applicazione delle agevolazioni e, impegnandosi, a tal fine, ad alienare l’appartamento preposseduto entro un anno dall’atto, così come richiesto dalle disposizioni di legge per le compravendite poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2016 (articolo 1, nota II-bis, comma 4-bis, Tariffa, parte I, allegata al Dpr 131/1986 – circolare 12/2016, paragrafo 2.4). Il vincolo viene rispettato attraverso una tempestiva donazione nei confronti del padre.
Ora, però, i due intendono risolvere quell’atto: tale comportamento determina la perdita delle agevolazioni godute? Si chiede, inoltre, la corretta tassazione dell’atto di risoluzione e se, una volta effettuato il trasferimento, sussistano vincoli per l’eventuale rivendita dell’immobile.

L’Agenzia, preliminarmente, ricorda che la condizione voluta dal citato comma 4-bis (alienazione dell’immobile preposseduto entro un anno dalla data dell’atto di acquisto del secondo appartamento) risulta soddisfatta anche se realizzata, come nel caso rappresentato, tramite un atto di donazione. E non viene meno – puntualizza la risposta – se quest’ultimo è poi oggetto di risoluzione per “mutuo consenso”, in quanto la pattuizione con la quale si realizza la retrocessione del bene donato in capo all’originario donante configura un nuovo atto di donazione.
Pertanto, le agevolazioni “prima casa” fruite non vanno disconosciute, perché il contribuente ha correttamente alienato il primo immobile entro un anno dal secondo acquisto, né la risoluzione per “mutuo consenso” rientra fra le ipotesi di decadenza disciplinate dalla norma.

Riguardo alla tassazione dell’atto di risoluzione per “mutuo consenso” di una donazione immobiliare che non prevede alcun corrispettivo, viene richiamato un precedente documento di prassi (risoluzione 20/2014): deve essere assoggettato a registrazione in termine fisso, con applicazione dell’imposta in misura fissa.

Infine, quanto all’ultimo dubbio, viene affermato che, ai fini del mantenimento dei benefici “prima casa”, non sussistono vincoli temporali per l’eventuale successiva rivendita dell’immobile riacquisito a seguito della risoluzione dell’atto di donazione.