IMMOBILI CON PRELIEVO DIFFERENZIATO

Sotto il profilo fiscale possiamo raggruppare le operazioni straordinarie in tre tipologie:

• operazioni neutrali;
• operazioni realizzative;
• operazioni a realizzo controllato (talvolta dette anche a neutralità indotta).

Tra le operazioni realizzative troviamo la liquidazione e la cessione d’azienda. Quest’ultima è quell’operazione mediante la quale un soggetto trasferisce a titolo oneroso un’azienda o un complesso aziendale ad un altro soggetto.

Essendo un’operazione realizzativa, la cessione determina ordinariamente effetti fiscalmente rilevanti per entrambe le parti, ovvero:

• il cedente rileva l’emersione di plusvalenze o minusvalenze;
• il cessionario ottiene il riconoscimento fiscale del costo di acquisto.

Invece, il gruppo di operazioni straordinarie neutrali è più nutrito, tra queste possiamo distinguere:

• operazioni di conferimento di complessi aziendali in cambio di una partecipazione nel soggetto conferitario;
• operazioni con effetto aggregativo, ossia la fusione;
• operazioni con effetto disgregativo, ossia la scissione;
• operazioni di trasformazione, ovvero quelle che comportano solo una modifica del modello giuridico o societario senza operare trasferimenti di asset tra i soggetti coinvolti.

Il motivo per cui il legislatore espressamente evita l’emersione di plusvalori fiscalmente rilevanti riguarda il fatto che l’effetto riorganizzativo sull’attività dell’impresa è considerato prevalente.

Normalmente la realizzazione di tali operazioni non comporta effetti reddituali per i soggetti coinvolti, per questo motivo sono definite come fiscalmente “neutrali”.

La ratio di tali interventi legislativi la si rinviene nel fatto di non gravare di oneri fiscali le operazioni di riorganizzazione aziendale, rendendole così più agevoli.

Nella pratica, le eventuali plusvalenze o minusvalenze contabili sono fiscalmente sterilizzate in dichiarazione dei redditi, attraverso le classiche variazioni fiscali in aumento o diminuzione.

La cessione d'azienda o di un ramo d'azienda è un contratto avente ad oggetto il trasferimento di beni "organizzati in un contesto produttivo dall'imprenditore per l'attività d'impresa".

l'art. 2556 c.c. prevede:

• la forma scritta solo ai fini probatori e non per la validità dell'atto salvo il caso in cui sia richiesta un forma particolare con riferimento ai beni trasferiti o dal tipo di contratto da cui origina il trasferimento.
• che gli atti di cessione d'azienda, relativi alle imprese soggette a iscrizione presso il Registro delle imprese, devono essere a loro volta iscritti presso il Registro e, devono essere redatti nella forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata, con deposito per l'iscrizione, entro 30 giorni, a cura del notaio.

Imposte dirette

Se la cessione avviene ad opera di un soggetto Ires, la norma di riferimento è l’articolo 86, commi 2 e 4 del Tuir. Il comma 2 definisce le modalità di calcolo della plusvalenza fiscale che viene determinata come differenza positiva tra il corrispettivo conseguito, al netto degli eventuali oneri accessori di diretta imputazione e il costo fiscalmente non ancora ammortizzato dell’azienda ceduta.

Il comma 4, disciplina la facoltà di differire la tassazione della plusvalenza, infatti se l’azienda è stata posseduta per un periodo non inferiore a tre anni, il contribuente, in alternativa alla tassazione immediata della plusvalenza nell’esercizio di realizzo, può decidere di rateizzarla facendola concorrere alla formazione del reddito d’impresa in quote costanti in 5 anni vale a dire nel periodo d’imposta di realizzo e nei successivi, ma non oltre il quarto.

Imposte indirette

La cessione di azienda non è soggetta a IVA, ma ad imposta di registro, normalmente del 3%.

Sotto il profilo fiscale possiamo raggruppare le operazioni straordinarie in tre tipologie:

• operazioni neutrali;
• operazioni realizzative;
• operazioni a realizzo controllato (talvolta dette anche a neutralità indotta).

Tra le operazioni realizzative troviamo la liquidazione e la cessione d’azienda. Quest’ultima è quell’operazione mediante la quale un soggetto trasferisce a titolo oneroso un’azienda o un complesso aziendale ad un altro soggetto.

Essendo un’operazione realizzativa, la cessione determina ordinariamente effetti fiscalmente rilevanti per entrambe le parti, ovvero:

• il cedente rileva l’emersione di plusvalenze o minusvalenze;
• il cessionario ottiene il riconoscimento fiscale del costo di acquisto.

Invece, il gruppo di operazioni straordinarie neutrali è più nutrito, tra queste possiamo distinguere:

• operazioni di conferimento di complessi aziendali in cambio di una partecipazione nel soggetto conferitario;
• operazioni con effetto aggregativo, ossia la fusione;
• operazioni con effetto disgregativo, ossia la scissione;
• operazioni di trasformazione, ovvero quelle che comportano solo una modifica del modello giuridico o societario senza operare trasferimenti di asset tra i soggetti coinvolti.

Il motivo per cui il legislatore espressamente evita l’emersione di plusvalori fiscalmente rilevanti riguarda il fatto che l’effetto riorganizzativo sull’attività dell’impresa è considerato prevalente.

Normalmente la realizzazione di tali operazioni non comporta effetti reddituali per i soggetti coinvolti, per questo motivo sono definite come fiscalmente “neutrali”.

La ratio di tali interventi legislativi la si rinviene nel fatto di non gravare di oneri fiscali le operazioni di riorganizzazione aziendale, rendendole così più agevoli.

Nella pratica, le eventuali plusvalenze o minusvalenze contabili sono fiscalmente sterilizzate in dichiarazione dei redditi, attraverso le classiche variazioni fiscali in aumento o diminuzione.

Con il conferimento si apporta un'azienda o un ramo di essa ad una società (conferitaria) esistente o neocostituita col conferimento.

In contropartita il conferente riceve azioni o quote della società conferitaria.