Immobiliare senza ricavi nel 2024 quale modello Isa e al Cpb
Recensione di Roberto Castegnaro Pubblicata il 13/02/2026
Autore: Testo di Legge Circ. Risoluzione Fonte: Agenzia Entrate del 13/02/2026
Criterio di individuazione dell’attività prevalente ai fini dell’applicazione degli Isa quando mancano i ricavi
Una società di costruzioni che ha presentato il bilancio 2024 senza alcun ricavo ma con delle rimanenze riferibili a progetti immobiliari di sua proprietà, potrà applicare l’Isa DG69U, considerato che ai fini degli indici sintetici di affidabilità rilevano anche le variazioni delle rimanenze.
Di conseguenza, nel rispetto di tutte le altre condizioni di legge, potrà aderire al concordato preventivo biennale per il biennio 2025‑2026. È il chiarimento dell’Agenzia delle entrate contenuto nella risposta n. 39 del 12 febbraio 2026.
La società, in pratica, chiede quale sia il criterio di individuazione dell’attività prevalente ai fini dell’applicazione degli Isa, necessario per esercitare l’opzione del concordato preventivo biennale (cpb). Precisa che la sua attività principale è la costruzione di edifici ma che nel bilancio 2024, i ricavi di vendita sono assenti mentre è presente un significativo incremento delle rimanenze relative a immobili in corso di costruzione destinati alla futura rivendita.
Secondo le istruzioni Isa 2025, l’attività prevalente dovrebbe essere individuata sulla base dei ricavi, ma nel settore edilizio la produzione si manifesta spesso attraverso variazioni delle rimanenze, non immediatamente classificabili nei righi “ricavi” del quadro F.
La società, quindi, chiede se l’assenza di ricavi impedisca l’individuazione dell’attività prevalente oppure se le variazioni delle rimanenze devono essere considerate come espressione dell’attività tipica dell’impresa, circostanza che aprirebbe le porte all’applicazione degli Isa e di conseguenza al Cpb.
L’Agenzia, in sintesi, chiarisce che l’assenza di ricavi nel 2024, dovuta alla fase di costruzione degli immobili, non esclude l’applicazione dell’Isa DG69U, poiché in questo caso rilevano anche le variazioni delle rimanenze.
In conclusione, la società potrà aderire al Cpb per il biennio 2025-2026 applicando l'Isa relativo alle imprese di costruzione, che è lo strumento maggiormente idoneo a rappresentare in maniera fedele e coerente la reale operatività aziendale.
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