Interessi per mutui sulle abitazioni detrazione

Il mutuo ipotecario stipulato per acquistare la casa da adibire ad abitazione principale dà diritto a una detrazione dall’imposta lorda pari al 19% degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori, e anche delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione (articolo 15, comma 1, lettera b), del Tuir).

La detrazione spetta solo per il periodo in cui l’immobile è utilizzato come abitazione principale, ma ci sono anche delle eccezioni.

Di seguito un quadro sintetico sugli aspetti generali e sui requisiti per accedere all’agevolazione.

Condizioni soggettive

Per il diritto alla detrazione il contribuente deve essere intestatario del mutuo e proprietario dell’unità immobiliare. Tale requisito è sempre necessario tranne che nell’ipotesi di mutui contratti anteriormente all’anno 1991 per i quali non serve essere anche titolari di redditi di fabbricati.

La detrazione spetta al proprietario o al nudo proprietario e mai all’usufruttuario. Anche il proprietario superficiario infine ha diritto a detrarsi gli interessi passivi del mutuo.

Per i mutui stipulati dal 1993 la detrazione spetta solo per i mutui finalizzati all’acquisto di una casa da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto e delle sue pertinenze. È possibile acquistare l’immobile ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno sottoscrivere il contratto di compravendita.

Tra le spese ammesse anche l’onorario del notaio

Fra gli oneri accessori ammessi si ricorda, a titolo esemplificativo, le maggiori somme corrisposte per le variazioni del cambio di valuta, la commissione delle banche per l’attività di intermediazione, gli oneri per iscrizione o cancellazione di ipoteca, la penalità per anticipata estinzione del mutuo, le spese notarili per la stipula del contratto di mutuo e per l’iscrizione e cancellazione di ipoteca.

La detrazione spetta solo per il periodo in cui l’immobile è utilizzato come abitazione principale.

Per l’immobile non più utilizzato come abitazione principale il contribuente potrà fruire nuovamente della detrazione se la casa torna ad essere adibita come principale abitazione.

Variabili legate alla data di stipula

Per la fruizione dell’agevolazione è importante verificare il momento in cui il mutuo è stato sottoscritto: 

• Per i mutui stipulati  a partire dal 1° gennaio 2001 la detrazione spetta a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro un anno (12 mesi) dalla data di acquisto e che l’acquisto sia avvenuto nell’anno antecedente o successivo alla data di stipula del mutuo
• per i mutui stipulati dal 1° gennaio 1994 fino al 31 dicembre 2000, la detrazione spetta a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro sei mesi dalla data di acquisto e che l’acquisto sia avvenuto nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del mutuo.
• per i mutui stipulati nel corso dell’anno 2000, se alla data del 1° gennaio 2001 era già decorso il termine semestrale per adibire l’immobile ad abitazione principale, il contribuente ha diritto alla detrazione solo se ha adibito l’immobile ad abitazione principale entro sei mesi dall’acquisto. Se, invece, a tale data il termine semestrale risultava pendente, per fruire della detrazione il contribuente ha potuto beneficiare del più ampio termine annuale, e non sei mesi
• per i mutui stipulati nel corso dell’anno 1993, la detrazione spetta a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro l’8 giugno 1994
• per i mutui stipulati anteriormente al 1993, la detrazione spetta a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale alla data dell’8 dicembre 1993 e che, nella rimanente parte dell’anno e negli anni successivi, il contribuente non abbia variato l’abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro.

Non si perde l’agevolazione nei trasferimenti per lavoro o per ricoveri

Il contribuente non perde il diritto alla detrazione nelle ipotesi seguenti:

• trasferimento della dimora abituale per motivi di lavoro: la detrazione spetta anche se l’unità immobiliare non è mai stata o non è più adibita ad abitazione principale a causa di un trasferimento per motivi di lavoro. La deroga non vale più a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui vengono meno le esigenze lavorative che hanno determinato lo spostamento della dimora del lavoratore
• variazioni dell’abitazione principale dipendenti da ricoveri permanenti in case di riposo o in centri di assistenza sanitaria, a condizione che la casa non venga affittata.

Un’eccezione alla regola che l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale è riconosciuta al personale in servizio permanente delle Forze armate e delle Forze di polizia ad ordinamento militare e civile. Per queste categorie la detrazione è riconosciuta anche se il mutuo è contratto per l’acquisto di un immobile non adibito a dimora abituale, basta che sia l’unica abitazione di proprietà. Chiaramente tali figure se proprietari di un’altra unità abitativa, potranno fruire della detrazione come prevede la regola generale, in relazione al mutuo contratto per l’acquisto dell’immobile da adibire ad abitazione principale, propria o di un familiare.

Per gli acquisti da società o cooperative edilizie di case non ancora provviste di abitabilità è necessario traferire la residenza nell’immobile entro dodici mesi, a nulla rilevando eventuali ritardi imputabili al Comune, come quelli relativi alla concessione dell’abitabilità.

Le ordinanze sindacali di sgombero per fabbricati inagibili non pregiudicano la fruizione della detrazione per gli interessi passivi anche se l’immobile non è mai stato adibito ad abitazione, a patto che le rate del mutuo siano state pagate e che il contribuente continui i versamenti rateali.

Per approfondire
Ulteriori informazioni su regole e caratteristiche della detrazione prevista per gli interessi per acquistare la casa da adibire ad abitazione principale sono contenute nella guida “Interessi passivi mutui”.