Iva ordinaria per immobili in attesa di diventare abitativo

Risposta n. 167 del 6 aprile 2022.

La cessione di immobili, oggetto di interventi edilizi che trasformeranno da strumentale in residenziale la destinazione d’uso, e a cui è stata attribuita la classificazione catastale transitoria “F4”, deve essere assoggettata all’aliquota Iva ordinaria del 22 per cento.

Tale classificazione, infatti, categorizza fabbricati di cui non è ancora definita la consistenza e il loro utilizzo, per cui, ai fini fiscali mantengono la natura originaria.

La società istante gestisce un comparto di un fondo di investimento immobiliare alternativo proprietario di un portafoglio immobiliare, e in tale veste ha sottoscritto un contratto preliminare di compravendita di tale portafoglio il cui acquirente è un fondo di investimento italiano.

In vista della cessione, sui fabbricati saranno avviati interventi di riqualificazione e ristrutturazione edilizia finalizzati al cambiamento della destinazione d’uso da strumentale a residenziale, sulla base della documentazione progettuale ottenuta accompagnata da idonei titoli abilitativi edilizi.
Di conseguenza, alla data del passaggio di proprietà le unità catastali, non essendo conclusi i lavori, risulteranno accatastate dal punto di vista tecnico/catastale quali unità in corso di definizione nella categoria catastale F/4.

L'acquirente, precisa l’istante, subentrerà nei permessi edilizi ottenuti dal venditore, impegnandosi (e dichiarando esplicitamente nel contratto definitivo di compravendita) a completare gli interventi di demolizione/ricostruzione e ristrutturazione previsti dai titoli abilitativi edilizi con lo scopo di convertire gli immobili a uso residenziale, senza ulteriori modifiche di destinazione d'uso.

L’istante chiede quale sia il corretto trattamento fiscale applicabile alla cessione ai fini Iva e in relazione alle imposte di registro, catastale e ipotecaria.

La compravendita, sintetizza l’Agenzia delle entrate, riguarda fabbricati strumentali che saranno venduti a ristrutturazione edilizia ancora in corso, classificati provvisoriamente come immobili iscritti nella categoria catastale F4 (unità in corso di definizione).
Nella categoria F4, sottolinea l’Agenzia, sono classificate le parti di un fabbricato già ultimato “non ancora definite funzionalmente o strutturalmente”. Non si fa riferimento, quindi, a immobili in costruzione, ma alle unità di cui non è ancora definita la consistenza e la destinazione d'uso.

Detto ciò, l’amministrazione conferma, come sostenuto dall’istante, che l’operazione descritta nell’interpello non è esente da Iva, ma ritiene, a differenza dell’istante, che non possa neanche beneficiare dell’aliquota agevolata al 10% prevista per le cessioni di “case di abitazione non di lusso, ancorché non ultimate, purché permanga l'originaria destinazione” (n. 127-undecies, Tabella A, parte III, allegata al decreto Iva).

Al momento del trasferimento, infatti, le unità abitative sono iscritte nella categoria catastale F4 che, come già detto, rappresenta una classificazione transitoria/provvisoria in attesa dell'iscrizione nella categoria definitiva, corrispondente all'effettiva destinazione d'uso degli immobili. La categoria “F” risponde esclusivamente all'esigenza transitoria di classificare un immobile in una fase di trasformazione edilizia e non è idonea a ritenere concluso un cambio di destinazione d'uso (risoluzione n. 99/2009).

In definitiva, l'immobile “F”, ai fini Iva, mantiene la natura “strumentale” che aveva prima della classificazione catastale provvisoria. Ne consegue che alla cessione descritta vada applicata l’aliquota Iva ordinaria del 22 per cento.
A cascata, l’imposta di registro, in virtù del principio di alternatività Iva/registro previsto dal Tur, è applicata nella misura fissa pari a 200 euro, e le imposte ipotecaria e catastale, vista la natura strumentale dei beni trasferiti, sono dovute rispettivamente nella misura del 3 e dell'1 per cento.