La ristrutturazione dell’immobile rileva per la plusvalenza da tassare

Risposta n. 204 del 24 marzo 2021.

Le spese condominiali sostenute attraverso lo “sconto in fattura” per la ristrutturazione di un condominio (di efficientamento energetico e miglioramento sismico) e quelle del singolo condomino per la sostituzione degli infissi interni al proprio appartamento possono essere incluse tra le spese incrementative, avendo contribuito ad aumentare il valore dell’immobile, ed essere quindi dedotte, ai fini del calcolo della plusvalenza della cessione infra quinquennale, dal prezzo di vendita dell’immobile.

L’istante è il proprietario unico di un'unità immobiliare, facente parte di un condominio mimino, composto di sei unità immobiliari. Il condominio ha deliberato interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico e di efficientamento energetico e il contribuente intende effettuare la sostituzione dei serramenti del proprio immobile, tutti interventi per i quali si vuole optare per lo sconto in fattura.

Lo stesso istante considerato che ha sottoscritto un contratto preliminare di vendita dell’immobile, chiede, trattandosi di vendita infra-quinquennale, se, ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile, potrà dedurre dal prezzo di vendita sia la spesa per la ristrutturazione condominiale di 70mila euro, sia quella per la sostituzione dei serramenti interni di 10mila euro.

L’Agenzia ricorda che il legislatore considera redditi diversi “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari” (articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir). Tali plusvalenze sono costituite “dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo” (articolo 68 comma 1 del Tuir).

La condizione per l'imponibilità della plusvalenza è che il titolare dell’immobile provveda alla vendita entro cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione, salvo particolari eccezioni. La ratio sottesa alla norma, spiega l’amministrazione, è di tassare i guadagni (la plusvalenza) derivanti dalle cessioni immobiliari poste in essere con l'intento speculativo, che si presume sussistere quando intercorre un arco temporale inferiore a cinque anni tra la data di acquisto o costruzione dell'immobile e quella di vendita dello stesso.

Per il calcolo della plusvalenza l’Agenzia richiama una pronuncia della Cassazione (sentenza n. 16538/2018) sulle spese incrementative, rilevanti ai fini del computo. Secondo la Suprema corte, le spese incrementative sono “quelle spese che determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore, nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo". Non possono, quindi, essere incluse tra le spese incrementative quelle che non apportano maggior consistenza o maggior valore all'immobile, perché attengono solo alla manutenzione e/o alla buona gestione del bene”. Inoltre, continua la Cassazione, “sono costi inerenti al bene, in quanto tali deducibili ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile, solo quelli che attengono al costo di acquisto (spese notarili, di mediazione, imposte di registro, ipotecarie e catastali, cioè i costi inerenti al prezzo di acquisto (...) o che si risolvono in aumento di valore del bene, perdurante al momento in cui si verifica il presupposto impositivo (ad esempio, le spese sostenute per liberare l'immobile da oneri, servitù ed altri vincoli, oppure le spese che abbiano determinato un aumento della consistenza economica del bene). D'altro canto, non rientrano negli oneri deducibili le spese che attengono alla normale gestione del bene e che non ne abbiano determinato un aumento di valore, perdurante al momento in cui viene realizzata l'operazione imponibile. L'onere della prova della deducibilità del costo grava sul contribuente, che deve dimostrare, non solo di aver sostenuto le spese, ma anche la loro inerenza ed il carattere incrementativo del valore del bene”.

Alla luce dei principi menzionati, l’Agenzia ritiene che le spese, sebbene non effettivamente sostenute dall’istante attraverso lo sconto in fattura, per la ristrutturazione del condominio, per la parte a lui imputata, e per la sostituzione dei serramenti del proprio immobile possono rientrare tra le spese incrementative, nell'accezione formulata dalla Cassazione nella citata sentenza, in quanto non attengono alla normale gestione del bene ma ne hanno aumentato il valore. Tali spese, quindi, possono essere considerate, ai fini del calcolo della plusvalenza della cessione infra-quinquennale del fabbricato, tra i costi inerenti all'immobile stesso ed essere dedotti dal prezzo di vendita.

Non rileva, ai fini dei quesiti sottoposti al vaglio dell’Agenzia, il fatto che le spese diano diritto al Superbonus o che l’istante intenda fruire dello sconto in fattura, in alternativa alla detrazione d’imposta.