Legge di Bilancio e misure sui mutui prima casa

Le disposizioni sono previste all’articolo 1 commi da 7 a 13  del Bilancio 2024 (legge n. 213/2023) grazie a una modifica delle norme del regime di favore previsto con riferimento ai mutui per l’acquisto della prima casa, disposto dall’articolo 64, comma 3, del DL n.73/2021.

La Manovra 2024 estende i benefici della garanzia pubblica alle famiglie numerose - con Isee fino a 50mila euro in relazione al numero dei figli - e proroga la disciplina agevolativa fino al 31 dicembre 2024.

Inoltre, come spiega il Dossier di accompagno alla legge, per l’anno 2024 e per tutte le categorie aventi priorità, la garanzia del Fondo rimane operativa anche nell’ipotesi di surroga del mutuo originario, se le condizioni economiche rimangono sostanzialmente invariate o sono migliorative di quelle originarie e, comunque, non abbiano impatti negativi sull'equilibrio economico-finanziario del Fondo medesimo.

La garanzia per i mutui della prima casa

La disciplina, introdotta dall’articolo 64, comma 3, del Dl n.73/2021, consente ai contribuenti di fruire di una garanzia pubblica per l’acquisto della prima casa.
In particolare, prevede una misura massima della garanzia concedibile dal Fondo di garanzia per la prima casa fissata all’80% della quota capitale a favore delle “categorie prioritarie”. Tale misura, ordinariamente prevista al 50%, è stata elevata all’80% dal citato decreto Sostegni-bis.
Il beneficio della garanzia all’80% è riconosciuto a una specifica categoria di soggetti che hanno:

• da un lato, una priorità all’accesso al “Fondo mutui prima casa”
• dall’altro, il possesso di determinati requisiti (un Isee – indicatore della situazione economica equivalente – non superiore a 40 mila euro annui; richiedono mutui di importo superiore all’80% del prezzo dell’immobile, compreso di oneri accessori – Loan to Value).

Sotto il profilo soggettivo, sono quelli che rientrano nelle categorie prioritarie, individuate come:

• giovani coppie
• nuclei familiari monogenitoriali con figli minori 
• conduttori di alloggi Iacp 
• giovani di età inferiore ai 36 anni.

Qual è la misura della garanzia per il 2024
La legge di bilancio, come detto, proroga al 31 dicembre 2024 la disciplina della garanzia sui mutui per l’acquisto della prima casa. Per tutto il 2024 è possibile elevare la misura massima della garanzia – rilasciata dal Fondo di garanzia per la prima casa, in favore delle “categorie prioritarie” – fino all’80% della quota capitale.
La proroga, dal 31 dicembre 2023 al 31 dicembre 2024, riguarda anche quanto disposto dal comma 3 del citato articolo 64, del Sostegni-bis, ovvero la possibilità di elevare la garanzia fino all’80% per le categorie prioritarie, fermi i requisiti richiesti, anche quando il tasso effettivo globale-Teg sia superiore al tasso effettivo globale medio-Tegm, nel rispetto di determinate condizioni.

Mutui prima casa dal 2024 anche per le famiglie numerose
Il bilancio 2024 ha ampliato la platea dei beneficiari della disciplina in esame, prevedendo che, per l’anno 2024, tra le categorie prioritarie siano inserite anche le famiglie numerose – ovvero i nuclei familiari che includono:

• tre figli di età inferiore a 21 anni e Isee non superiore a 40mila euro annui
• quattro figli di età inferiore a 21 anni e Isee non superiore a 45mila euro annui
• cinque o più figli di età inferiore a 21 anni e Isee non superiore a 50mila euro annui

Pertanto, alla luce delle novità, dal 2024 le categorie prioritarie sono quelle riportate in tabella.
 

Qual è la misura della garanzia per le famiglie numerose
La nuova legge di bilancio, intervenendo con l’introduzione di una “nuova” categoria prioritaria, si è premurata di regolamentare, per le famiglie numerose, nuovi parametri con riferimento alla garanzia massima concedibile e, inoltre, in relazione alle domande presentate, ha dovuto stabile uno specifico accantonamento a titolo di coefficiente di rischio.

Per la nuova categoria – relativamente alle domande presentate dal 30° giorno dall’entrata in vigore della legge di bilancio in commento (cioè, dal 1° gennaio 2024) al 31 dicembre 2024, se il rapporto tra l’importo del finanziamento e il prezzo d’acquisto dell’immobile è superiore all’80%, la misura massima della garanzia concedibile è stata fissata:

• all’80% della quota capitale per le famiglie con tre figli con età inferiore a 21 anni e Isee non superiore a 40mila euro annui
• all’85% della quota capitale (tempo per tempo in essere sui finanziamenti concessi) per le famiglie con quattro figli con età inferiore a 21 anni e Isee non superiore a 45mila euro annui
• al 90% della quota capitale (tempo per tempo in essere sui finanziamenti concessi) per le famiglie con cinque o più figli con età inferiore a 21 anni e Isee non superiore a 50mila euro annui.

Ecco la tabella di sintesi dei parametri applicativi, previsti dalla legge di bilancio 2024, per le famiglie numerose:
 

Ai finanziamenti in esame si applica quanto previsto dall’articolo 35-bis del Dl n. 44/2022.

Le proroghe della disciplina dei mutui prima casa
Sotto il profilo temporale sono molte le disposizioni intervenute per prorogare i termini applicativi della disciplina agevolativa per l’acquisto della prima casa e, in particolare, quelle relative al riconoscimento di una vera e propria proroga della disciplina.
Se sotto il profilo temporale, inizialmente, il comma 9 del citato articolo 64 stabiliva che le agevolazioni si applicassero agli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022, successivi dispositivi hanno prorogato tale termine, sino alla data ultima fissata al 31 dicembre 2024.
Ecco un quadro delle deadline disposte dai diversi provvedimenti per fruire dell’applicazione della disciplina. Il termine finale è stato stabilito:

• dal 30 giugno 2022 al 31 dicembre 2022 dal Bilancio 2022 (legge n.234/2021)
• poi dal 31 dicembre 2022 al 31 marzo 2023, dall’articolo 1, comma 74, lettera b), della legge di bilancio per il 2023 (la n. 197/2022),
• dal 31 marzo 2023 al 30 giugno 2023, dall’articolo 3, comma 10-bis, del Dl n. 198/2022
• dal 30 giugno 2023 al 30 settembre 2023, dall’articolo 4-sexies, comma 1, del Dl n. 51/2023,

e, da ultimo, dal 31 dicembre 2023 il nuovo termine è stabilito al 31 dicembre 2024, dall’articolo 1 comma 7 della legge di bilancio 2024.