Riforma dei redditi dei terreni nuove attività con reddito agrario

Con la circolare n. 12 dell'8 agosto 2025, l’Agenzia delle entrate fornisce le prime indicazioni operative sulle novità apportate dal Dlgs n. 192/2024, in attuazione dei principi e criteri direttivi della legge n. 111/2023 (legge delega), al regime di tassazione dei redditi agrari.

Di seguito, l’analisi delle principali novità sulle nuove attività agricole produttive di reddito agrario.

In primo luogo, il Decreto allinea la normativa fiscale a quella civilistica, mediante la riformulazione dell’articolo 32 del Tuir, che a seguito della riforma non richiama più l’esercizio di attività agricole «nei limiti della potenzialità del terreno», bensì si riferisce all’esercizio «delle attività agricole di cui all’articolo 2135 del codice civile», rendendo solo potenziale o funzionale il collegamento con il terreno, al fine di tenere conto anche delle più moderne tecniche di produzione agricola, che non sono più esclusivamente incentrate, come in passato, sul fattore “terra” e sullo “sfruttamento” della stessa.

In tale ottica, la novità più rilevante è rappresentata dall’introduzione della lettera b-bis) nel comma 2 dell’articolo 32 del Tuir, in base alla quale sono produttive di reddito agrario le attività dirette alla produzione di vegetali mediante sistemi evoluti di coltivazione tramite l’utilizzo di immobili oggetto di censimento al catasto dei fabbricati rientranti nelle categorie catastali C/1, C/2, C/3, C/6, C/7, D/1, D/7, D/8, D/9 e D/10.

Si tratta delle cosiddette “vertical farm”, delle “colture idroponiche” e della “micropropagazione in vitro”, finora considerate a livello fiscale produttive di reddito d’impresa.

L’Agenzia sul punto chiarisce che per potersi configurare un reddito agrario, le due condizioni (sistema evoluto di coltivazione e utilizzo di immobili rientranti nelle indicate categorie catastali) devono ricorrere congiuntamente.

Continuano quindi a essere ricondotte alla lettera b) del comma 2 dell’articolo 32 del Tuir le attività di produzione di vegetali con sistemi non innovativi realizzate in strutture fisse o mobili, ancorché accatastate; rientrano nella medesima lettera b) anche quelle attività di coltivazione realizzate mediante sistemi evoluti per le quali, tuttavia, non sono utilizzati gli immobili specificatamente individuati nella nuova norma.

La circolare in commento contiene importanti precisazioni sulla determinazione del reddito agrario e del reddito dominicale derivante dalle attività di cui alla lettera b-bis).

Si premette che il Decreto demanda a un apposito decreto interministeriale (emanato dal Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro dell’agricoltura, della sovranità alimentare e delle foreste), per quanto qui d’interesse, l’individuazione di nuove classi e qualità di coltura, al fine di tener conto dei più evoluti sistemi di coltivazione, e la disciplina delle modalità di determinazione della “superficie agraria di riferimento”, rilevante ai fini del calcolo del reddito agrario.

Nelle more dell’emanazione del decreto interministeriale, si applica la disciplina di carattere transitorio prevista dal Decreto.

Ciò premesso, a regime, le attività di cui alla lettera b-bis) saranno produttive di reddito agrario entro il limite di superficie adibita alla produzione non eccedente il doppio della superficie agraria di riferimento, mentre il reddito relativo alla parte di produzione che eccede tale limite concorre alla formazione del reddito d’impresa nell’ammontare corrispondente al reddito agrario relativo alla superficie agraria di riferimento, in proporzione alla superficie eccedente.

Nel periodo transitorio, invece, il reddito agrario è determinato mediante l’applicazione, alla «superficie della particella catastale su cui insiste l’immobile», della tariffa d’estimo più alta in vigore nella provincia in cui è censita la particella, incrementata del 400 per cento.

Sul punto, l’Agenzia, per il periodo transitorio, individua il limite oltre il quale le attività agricole in argomento producono reddito d’impresa, identificando la superficie agraria di riferimento nella «superficie della particella catastale su cui insiste l’immobile».

Pertanto, le attività agricole di cui alla lettera b-bis) risulteranno produttive di reddito d’impresa nell’ipotesi in cui la superficie adibita alla produzione ecceda il doppio della superficie della particella catastale su cui insiste l’immobile.

Al riguardo, la circolare precisa che il reddito relativo alla superficie eccedente concorre a formare il reddito d’impresa nell’ammontare corrispondente al reddito agrario relativo alla superficie della particella catastale su cui insiste l’immobile – determinato con i criteri previsti nel periodo transitorio – in proporzione alla superficie eccedente.

Con riferimento alla determinazione del reddito dominicale, che a regime sarà determinato sulla base del decreto interministeriale, la disciplina del periodo transitorio prevede anche in questo caso l’applicazione, alla superficie della particella catastale su cui insiste l’immobile, della tariffa d’estimo più alta in vigore nella provincia, incrementata del 400 per cento. In ogni caso, l’ammontare del reddito dominicale non può essere inferiore alla rendita catastale: a tal fine, occorre confrontare, il reddito dominicale, rivalutato dell’80% e del 30%, con la rendita catastale dell’immobile, rivalutata del 5% (al riguardo, la circolare riporta apposite indicazioni sulle modalità di compilazione dei modelli di dichiarazione dei redditi 2025).

Riguardo alle rivalutazioni, l’Agenzia precisa che i redditi dominicale e agrario delle colture di cui alla lettera b-bis) devono essere rivalutati, rispettivamente, dell’80% e del 70%, nonché dell’ulteriore 30%, secondo le relative disposizioni di legge.

L’Amministrazione, in merito alle rivalutazioni, chiarisce ulteriormente che non si applicano talune specifiche disposizioni agevolative destinate ai coltivatori diretti, agli imprenditori agricoli professionali e ai predetti soggetti che non hanno compiuto 40 anni, in quanto dettate esclusivamente per i terreni.

La circolare passa poi all’esame dell’altra rilevante novità introdotta dal Decreto, circa i redditi derivanti dalla produzione di beni, anche immateriali, realizzata mediante attività agricole che concorrono alla tutela dell’ambiente e alla lotta ai cambiamenti climatici (si tratta, ad esempio, delle cessioni dei cosiddetti crediti di carbonio ottenuti mediante la cattura di CO2, debitamente certificati).

La nuova lettera b-ter) del comma 2 dell’articolo 32 del Tuir, infatti, prevede che tali attività sono produttive di reddito agrario, nei limiti dei corrispettivi delle cessioni di beni, registrate o soggette a registrazione ai fini Iva, derivanti dall’esercizio delle attività di cui all’articolo 2135 del codice civile.

L’Agenzia precisa che, a tal fine, rilevano esclusivamente i corrispettivi delle cessioni di beni derivanti dall’esercizio di attività rientranti nei limiti di cui all’articolo 32 del Tuir e che non si possono considerare i corrispettivi delle prestazioni di servizi, di cui al terzo comma dell’articolo 2135 del codice civile, derivanti da attività connesse, né, ovviamente, quelli relativi alle cessioni dei beni di cui alla medesima lettera b-ter).

Il reddito relativo alla parte di produzione e cessione che eccede tale limite, concorre alla formazione del reddito d’impresa ed è determinato applicando il coefficiente di redditività del 25 per cento all’ammontare dei corrispettivi delle operazioni registrate o soggette a registrazione ai fini Iva.

A maggiore utilità, la circolare fornisce alcune esemplificazioni sulla disciplina della lettera b-ter).

La nuova disciplina si applica ai redditi prodotti a partire dal periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2024 (periodo d’imposta 2024 per i contribuenti con periodo d’imposta coincidente con l’anno solare).