Agevolazioni 2^ prima casa due anni sia per la cessione che per il credito

Particolari riduzioni delle imposte sono previste nell'acquisto della "prima casa" con questo termine si identifica l'acquisizione del primo immobile abitativo da parte della persona fisica.

Da non confondere con il concetto di abitazione principale vale a dire l'immobile dove il contribuente ha la propria residenza, o meglio la propria dimora abituale.

L'agevolazione "prima casa", introdotta dalla legge 168/1982, è disciplinata dalla nota II-bis dell'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Testo unico sull'imposta di registro (Dpr 131/1986).

Il criterio del "prezzo valore" è regolato dall'articolo 1, commi 497 e 498, della legge 266/2005.

Come previsto dal Dpr n. 131/1986, all’articolo 1, nota II-bis, della Tariffa Parte prima, per usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento. 

È necessario, altresì, che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare. 

È richiesta, infine, la dichiarazione di non essere titolare, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le predette agevolazioni (circolare n. 38/2005).

Quando si vende un immobile acquistato con i benefici “prima casa”, prima che siano trascorsi cinque anni dal suo acquisto, si decade dalle agevolazioni usufruite e sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, oltre alla sanzione del 30% delle stesse imposte.

Per non incorrere nella decadenza è necessario acquistare, entro 2 anni (aumentato a due dalla legge di bilancio 2025  art. 1 c. 116 legge 207/20224 ha esteso da uno a due anni il termine entro cui bisogna alienare l’immobile pre-posseduto per mantenere il beneficio “prima casa” ), un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Particolari riduzioni delle imposte sono previste nell'acquisto della "prima casa" con questo termine si identifica l'acquisizione del primo immobile abitativo da parte della persona fisica.

Da non confondere con il concetto di abitazione principale vale a dire l'immobile dove il contribuente ha la propria residenza, o meglio la propria dimora abituale.

L'agevolazione "prima casa", introdotta dalla legge 168/1982, è disciplinata dalla nota II-bis dell'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Testo unico sull'imposta di registro (Dpr 131/1986).

Il criterio del "prezzo valore" è regolato dall'articolo 1, commi 497 e 498, della legge 266/2005.

Come previsto dal Dpr n. 131/1986, all’articolo 1, nota II-bis, della Tariffa Parte prima, per usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento. 

È necessario, altresì, che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare. 

È richiesta, infine, la dichiarazione di non essere titolare, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le predette agevolazioni (circolare n. 38/2005).

L'articolo 7 della legge n. 448/1998 prevede il riconoscimento di un credito d'imposta, al contribuente che acquista, entro 2 anni (la legge di bilancio 2025 art. 1 c. 116, legge 207/20224) ha esteso da uno a due anni il termine entro cui bisogna alienare l’immobile pre-posseduto per mantenere il beneficio “prima casa” dalla vendita di un immobile per il quale si è fruito delle agevolazioni “prima casa”, un’altra abitazione non di lusso.

Tale credito può essere portato, alternativamente:

• in diminuzione dall’imposta di registro dovuta per l'atto di acquisto agevolato che lo determina,
• oppure per l'intero importo in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito,
• oppure in diminuzione dalle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto.

L’agevolazione può essere utilizzata in compensazione, ai sensi del Dlgs n. 241/1997, e in ogni caso non dà luogo a rimborsi.