bonus prima casa nuovi termini sospesi fino al 31 marzo

Chi ha comprato (o comprerà) con i benefici “prima casa” tra il 23 febbraio 2020 e il 31 marzo 2022 assumendo l’impegno a trasferire la residenza nel comune in cui si trova l’immobile, avrà tempo, per adempiervi, fino al 1° ottobre 2023, in quanto i 18 mesi a disposizione scatteranno dal prossimo 1° aprile.

Estesa per altri tre mesi, rispetto alla precedenza scadenza del 31 dicembre 2021, l’efficacia della norma che ha congelato, dal 23 febbraio 2020, i termini che vincolano il mantenimento dei benefici “prima casa” e il riconoscimento del bonus per il riacquisto agevolato.

La misura, prevista dal “decreto Liquidità” (articolo 24, Dl 23/2020) fino al 31 dicembre 2020 e prolungata per altri dodici mesi dal “Milleproroghe” dello scorso anno (articolo 3, comma 11-quinquies, Dl 183/2020), consente di non far perdere i vantaggi, in considerazione delle difficoltà incontrate nella conclusione delle compravendite e negli spostamenti delle persone a causa dell’emergenza epidemiologica.

Ora, a dettare l’ulteriore proroga fino al 31 marzo 2022 (quindi, per complessivi 768 giorni), l’articolo 2, comma 5-septies, del Dl 228/2021.

Acquisto della “prima casa”: benefici, requisiti e decadenza

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto di case di abitazione, eccetto quelle accatastate nelle categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici), consistono nella riduzione delle imposte da pagare sull’atto di trasferimento.

In tali circostanze, se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, l’imposta di registro è dovuta nella misura proporzionale del 2% (anziché del 9%), calcolata sul valore catastale dell’immobile, e le imposte ipotecaria e catastale si versano nella misura fissa di 50 euro ciascuna;

invece, se a vendere è un’impresa che applica l’Iva, questa è pari al 4%, anziché al 10%, del prezzo della cessione (le imposte di registro, catastale e ipotecaria sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna).

Inoltre, gli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

È possibile fruire di tale trattamento fiscale di favore solo in presenza di determinati requisiti e condizioni (nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131/1986 - Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro):

• l’abitazione deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la residenza o ve la trasferisce entro diciotto mesi dall’acquisto. Si ha diritto alle agevolazioni anche se l’immobile è situato nel comune in cui chi compra svolge la propria attività oppure, qualora l’acquirente si sia dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro, ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro o, ancora, se si tratta di cittadino italiano emigrato all’estero, si trova in qualsiasi comune del territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” in Italia
• l’acquirente non è titolare - esclusivo o in comunione con il coniuge - dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare, né è titolare - neppure per quote, anche in regime di comunione legale - su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su un altro immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni “prima casa”. Tuttavia, dal 2016, i benefici spettano anche se si è già proprietari di un immobile acquistato con le agevolazioni, a condizione che la casa preposseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Si verifica decadenza dai benefici - con conseguente obbligo di versare la differenza tra l’imposta ordinaria e quella corrisposta applicando la disposizione agevolativa, una sanzione pari al 30% della medesima differenza e gli interessi di mora - in caso di mendacità delle dichiarazioni (sulla volontà di trasferire la residenza e sulla non possidenza di altri immobili) rese in sede di registrazione dell’atto oppure in una delle seguenti circostanze:

• entro 18 mesi dall’acquisto, non viene trasferita la residenza nel comune in cui si trova la casa
• entro un anno dall’acquisto, non viene venduto l’immobile “agevolato” preposseduto
• prima che siano passati cinque dall’acquisto, la casa è venduta o donata, a meno che, entro un anno, non si riacquisti un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Riacquisto della “prima casa”: bonus e suo utilizzo

Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa” ed entro un anno ne compra un’altra idonea alla fruizione degli stessi benefici, ha diritto a un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’Iva pagata in occasione del precedente acquisto, comunque non superiore all’imposta dovuta sul secondo acquisto (articolo 7, legge 448/1998).
Il bonus può essere utilizzato, a scelta del contribuente:

• in diminuzione dell’imposta di registro per il nuovo acquisto
• per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito
• in diminuzione dell’Irpef risultante dalla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto
• in compensazione tramite il modello F24 (codice tributo 6602).

I termini sospesi

Il “Milleproroghe”, dunque, ha prolungato fino al 31 marzo 2022 la sospensione dettata dalle norme emergenziali, già operativa dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2021, dei termini previsti per il mantenimento dei benefici “prima casa” e per il riconoscimento del bonus in caso di riacquisto.

In particolare, si tratta:

• del termine di 18 mesi dall’acquisto, entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui si trova l’abitazione
• del termine di un anno dall’acquisto della nuova abitazione, entro il quale il contribuente deve procedere ad alienare l’immobile preposseduto, comprato usufruendo dei benefici “prima casa”
• del termine di un anno dalla cessione infraquinquennale (cioè, avvenuta prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto) dell’immobile comprato con i benefici “prima casa”, entro il quale il contribuente deve acquistare un altro immobile da destinare a propria abitazione principale
• del termine di un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici “prima casa”, entro il quale il contribuente deve comprare un’altra abitazione per le quali sussistono le condizioni indicate nella ricordata nota II-bis, allo scopo di acquisire il diritto al credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”.

Trattandosi di una misura volta a favorire il contribuente, la sospensione non si applica al termine quinquennale di decadenza dall’agevolazione (comma 4 della nota II-bis), vale a dire che non viene allungato il periodo minimo di possesso di cinque anni per non incorrere nella decadenza in caso di cessione di immobile acquistato con i benefici. Diversamente, estendendo quel lasso temporale, il contribuente verrebbe danneggiato, in contrasto con la ratio della norma (circolare 9/2020, paragrafo 8.2.1).

I termini sospesi, ossia il conteggio del tempo a disposizione per, a seconda dei casi, trasferire la residenza, stipulare un contratto di vendita oppure di acquisto, inizieranno (quelli che sarebbero dovuti scattare a decorrere dal 23 febbraio 2020 e mai avviati per l’operatività della sospensione) o riprenderanno (quelli già in corso al 23 febbraio 2020 e temporaneamente interrotti dalla sospensione) a decorrere dal 1° aprile 2022.

Ad esempio, chi ha comprato (o comprerà) con i benefici “prima casa” tra il 23 febbraio 2020 e il 31 marzo 2022 assumendo l’impegno a trasferire la residenza nel comune in cui si trova l’immobile, avrà tempo, per adempiervi, fino al 1° ottobre 2023, in quanto i 18 mesi a disposizione scatteranno dal prossimo 1° aprile.