Cessione immobili con benefici per patrimonio e utili

Sotto il profilo fiscale possiamo raggruppare le operazioni straordinarie in tre tipologie:

• operazioni neutrali;
• operazioni realizzative;
• operazioni a realizzo controllato (talvolta dette anche a neutralità indotta).

Tra le operazioni realizzative troviamo la liquidazione e la cessione d’azienda. Quest’ultima è quell’operazione mediante la quale un soggetto trasferisce a titolo oneroso un’azienda o un complesso aziendale ad un altro soggetto.

Essendo un’operazione realizzativa, la cessione determina ordinariamente effetti fiscalmente rilevanti per entrambe le parti, ovvero:

• il cedente rileva l’emersione di plusvalenze o minusvalenze;
• il cessionario ottiene il riconoscimento fiscale del costo di acquisto.

Invece, il gruppo di operazioni straordinarie neutrali è più nutrito, tra queste possiamo distinguere:

• operazioni di conferimento di complessi aziendali in cambio di una partecipazione nel soggetto conferitario;
• operazioni con effetto aggregativo, ossia la fusione;
• operazioni con effetto disgregativo, ossia la scissione;
• operazioni di trasformazione, ovvero quelle che comportano solo una modifica del modello giuridico o societario senza operare trasferimenti di asset tra i soggetti coinvolti.

Il motivo per cui il legislatore espressamente evita l’emersione di plusvalori fiscalmente rilevanti riguarda il fatto che l’effetto riorganizzativo sull’attività dell’impresa è considerato prevalente.

Normalmente la realizzazione di tali operazioni non comporta effetti reddituali per i soggetti coinvolti, per questo motivo sono definite come fiscalmente “neutrali”.

La ratio di tali interventi legislativi la si rinviene nel fatto di non gravare di oneri fiscali le operazioni di riorganizzazione aziendale, rendendole così più agevoli.

Nella pratica, le eventuali plusvalenze o minusvalenze contabili sono fiscalmente sterilizzate in dichiarazione dei redditi, attraverso le classiche variazioni fiscali in aumento o diminuzione.

L’assegnazione agevolata dei beni ai soci è una disposizione prevista per legge che ne limita il lasso di tempo in cui può essere effettuata.

Con l’assegnazione agevolata dei beni ai soci, la società, in contropartita alla assegnazione di un bene, procede con la restituzione/distribuzione di:

• Quote di capitale;
• Riserve di capitale o riserve di utili;
• Utili.

In pratica anziché distribuire somme di denaro la società, per così dire, distribuisce beni e in contropartita riduce il capitale e/o le riserve.

Perché l’operazione sia possibile deve esistere un patrimonio netto (capitale e riserve) almeno pari al valore contabile dei beni assegnati.

All’assenza di questa condizione, si può ovviare attribuendo non solo beni ma anche debiti (accollo), ad esempio assegnando anche il mutuo che grava sugli immobile assegnato.

Oppure si devono valutare le alternative della cessione agevolata o della trasformazione in società semplice.

Riferimenti di prassi:

Circolare n. 26/2016

La stabilità 2016 vale a dire la L. 208/2015 art. 1 c. da 115 a 121, ha rispolverato dopo diversi anni la possibilità di:

• assegnare i beni ai soci delle società;
• cedere i beni ai soci delle società;
• trasformare le immobiliari di gestione in società semplici;
• estromettere i beni dell’imprenditore individuale.

A condizioni fiscali più favorevoli rispetto alla normalità dei casi.

Le agevolazioni riguardano sia le imposte indirette che quelle dirette ma non l’IVA che resta applicabile nei modi normali.