Il termine per rivendere la “prima casa” raddoppia se non scaduto a fine 2024

In tema di "prima casa", l’ampliamento da uno a due anni introdotto dalla legge di Bilancio 2025 del limite temporale per rivendere l’immobile agevolato già posseduto in caso di nuovo acquisto, e conservare così le agevolazioni, si applica non solo agli atti di acquisto di immobili stipulati dal 1° gennaio 2025, ma anche nel caso in cui, al 31 dicembre 2024, non era ancora decorso il precedente termine di un anno.

Lo conferma l’Agenzia delle entrate nella risposta n. 127 del 5 maggio 2025.

Come noto, l’agevolazione ''prima casa'' è disciplinata dalla Nota IIbis posta in fondo all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo unico dell’imposta di registro (Dpr n. 131/1986). Il beneficio prevede l’applicazione dell'aliquota ridotta del 2% per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9 (e agli atti traslativi o costitutivi di nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione) al ricorrere di precise condizioni:

1. l’immobile deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca la propria residenza entro diciotto mesi dall’acquisto
2. nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare
3. nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata in via agevolata dallo stesso soggetto o dal coniuge.

La legge di Bilancio 2025 (articolo 1, comma 116, legge n. 207/2024) è intervenuta sul successivo comma 4-bis della nota, che ora prevede che l’aliquota agevolata si applichi anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito c) e per i quali i requisiti a) e b) si verificano senza tener conto dell'immobile pre-acquistato con l’agevolazione “prima casa”, a condizione che quest'ultimo immobile sia ceduto entro due anni dalla data dell'atto. Prima dell’entrata in vigore della legge di Bilancio 2025 (1° gennaio 2025), la cessione doveva avvenire entro un anno dalla data dell’atto.

In pratica, il comma 116 ha raddoppiato il termine per vendere la “prima casa” senza perdere l'agevolazione per il nuovo acquisto, in quanto il contribuente resta momentaneamente titolare di due immobili, acquistati entrambi con il beneficio.

Nel caso in esame, il contribuente ha acquistato un immobile con agevolazione “prima casa” il 25 gennaio 2024, quando il tempo previsto per disfarsi della precedente abitazione acquistata con “prima casa” era solo di un anno e sarebbe quindi scaduto a fine gennaio 2025. Tuttavia, non è riuscito a vendere l’immobile entro questo termine.

Chiede quindi se anche gli atti di acquisto stipulati nel 2024 per i quali il termine annuale non sia scaduto al 31 dicembre 2024, come nel suo caso, rientrino in quella che definisce la nuova “alienazione infrabiennale”.

L’Agenzia risponde di sì e motiva tale orientamento con la risposta già fornita nel corso dell’8° Forum dei Commercialisti del 27 gennaio 2025: la disposizione della legge di Bilancio 2025, osserva l’Agenzia, non riserva l’estensione del limite temporale da uno a due anni agli atti di acquisto di immobili stipulati dal 1° gennaio 2025.

Quindi, dal momento che il secondo acquisto dell'abitazione con l'agevolazione “prima casa” è avvenuto il 25 gennaio 2024 e, dunque, al momento dell'entrata in vigore della modifica normativa, il termine per rivendere l'immobile agevolato pre-posseduto era ancora in corso, per rivendere l’immobile si applica il nuovo termine di due anni.

In sostanza, in virtù della novità introdotta dall’ultima legge di Bilancio, il contribuente avrà tempo fino al 25 gennaio 2026 per alienare l'abitazione agevolata pre-posseduta, senza decadere dai benefici “prima casa” fruiti sul nuovo acquisto.