Immobile in corso di costruzione coi benefici prima casa termini per l'accertamento

Cassazione ordinanza n. 3988 del 17 febbraio 2025.

In materia di agevolazioni per l’acquisto della prima casa, il termine di decadenza per la verifica dei requisiti da parte dell’amministrazione finanziaria decorre una volta conclusi i trentasei mesi dalla data di registrazione dell'atto notarile di compravendita, tempo previsto per l'ultimazione della costruzione. Questo, in sintesi il contenuto dell’ordinanza.

La controversia in commento prende le mosse dall’impugnazione di avvisi di liquidazione dell'imposta e irrogazione delle sanzioni emessi dall’ufficio a carico di una contribuente per l’acquisto di un appartamento e un garage allo stato rustico, con contestuale accensione di un mutuo ipotecario. Nell’atto di compravendita l’acquirente dichiarava di voler trasferire la propria residenza anagrafica, per beneficiare delle riduzioni di imposta previste per l'acquisto prima casa.

Con i predetti atti di accertamento, l’ufficio dichiarava e accertava la decadenza dell'acquirente dalle agevolazioni previste.

La Cassazione ha ritenuto infondati i motivi di impugnazione applicando, alla fattispecie in esame, il principio della ragione più liquida, desumibile dagli articoli 24 e 111 della Costituzione, che consentono la decisione della causa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione (tra le tante: Cassazione n. 35219/2021, n. 41841/2021, n. 522/2022 e n. 1149/2022).

Entrando nel merito della vicenda, i giudici di legittimità hanno evidenziato che non vi è dubbio che i cosiddetti benefici prima casa debbano essere riconosciuti anche nel caso di immobili in corso di costruzione, in ragione della ratio sottesa all'articolo 1 della Tariffa Parte prima, nota II-bis, del Dpr n. 131/1986, con la quale il legislatore ha inteso favorire l'acquisto della casa da adibire a prima abitazione, rendendo a tal fine sufficiente che a una simile finalità tenda l'acquirente con l'atto di trasferimento, purché l'immobile acquistato sia idoneo ad essere utilizzato come alloggio e non rappresenti un’abitazione di lusso.

In linea generale, la Corte ha riconosciuto che può beneficiare delle agevolazioni "prima casa" l'acquirente di immobile «in corso di costruzione» da destinare ad abitazione «non di lusso» (Cassazione n. 8748/2002, n. 32121/2018, n. 28577/2020, n. 5180/2022 e n. 27528/2023) purché esso, secondo la disciplina ratione temporis applicabile, sia conforme ai criteri di cui al Dm del 2 agosto 1969. 

Criteri richiamati dall'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr n. 131/1986 che, nel disciplinare l'agevolazione in esame, non prevede un termine per l'ultimazione dei lavori di costruzione dell'immobile; termine che, evidentemente, deve coincidere con quello entro il quale l'amministrazione finanziaria deve procedere alla verifica della sussistenza dei requisiti che danno diritto all'agevolazione.

Va poi evidenziato che la Cassazione ha sostenuto, con l'ordinanza n. 3507/2011,  che il termine di diciotto mesi dalla stipula dell'atto (termine previsto per il trasferimento di residenza nel Comune ove è ubicata l'abitazione) ha «carattere meramente sollecitatorio» senza potervi quindi riconoscere «natura perentoria, cui riconnettere la decadenza, effetto che deve, invece, ricollegarsi solo all'inutile decorso del termine triennale, decorrente, nel caso, dalla registrazione dell'atto».

Nel caso di specie, pertanto, in applicazione delle norme richiamate e dei principi sottesi, l'avviso di liquidazione in contestazione è stato emanato nel rispetto del termine decadenziale (3+3 anni) e ha riguardato la mancata ultimazione dei lavori nel triennio dall'acquisto.

Circostanza non contestata dall’ufficio, e di cui vi è riscontro anche nella stessa sentenza della Ctr, nella quale si afferma la non riconoscibilità e l'irrilevanza dell'eventuale mendacio originario, essendo decisiva l’intenzione di adibire l'immobile ad abitazione così come l'ultimazione della costruzione entro trentasei mesi dalla data di registrazione dell'atto notarile di compravendita.