Successione e detrazioni edilizie come si trasferiscono le quote residue

Con il principio di diritto n. 7 del 2 ottobre 2025, l’Agenzia delle entrate fornisce chiarimenti in merito alle regole applicabili in caso di “successione ereditaria” di un immobile oggetto di lavori agevolati. In particolare, l’Amministrazione scioglie i dubbi emersi durante l’attività di monitoraggio degli interpelli fornendo un’interpretazione univoca del comportamento da adottare quando un erede non detiene materialmente e direttamente l’immobile al momento dell’apertura della successione.

Per iniziare il documento di prassi richiama l’articolo 16-bis del Tuir che disciplina l’applicazione delle detrazioni fiscali per le spese relative agli interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati su parti comuni di edifici residenziali e su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale e relative pertinenze. La detrazione è attualmente del 36% e sale al 50% nel caso in cui il beneficiario sia titolare del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per gli interventi effettuati sulla casa adibita ad abitazione principale.

In via generale, quando cambia la titolarità dell’immobile, le quote di detrazione non fruite dal titolare originario dell’agevolazione vengono trasferite al nuovo proprietario, che potrà beneficiarne per i successivi periodi d’imposta salvo diversi accordi tra le parti interessate. Se il trasferimento avviene però per decesso del contribuente con diritto di detrazione, lo sconto Irpef passa, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

Al riguardo, il principio di diritto ricorda che, come più volte chiarito, per usufruire dell’agevolazione la detenzione materiale e diretta dell’immobile acquisito deve sussistere per l’intera durata del periodo d’imposta di riferimento.

Ciò significa che l’erede non può utilizzare le rate residue per le annualità in cui, ad esempio, l’immobile è locato o concesso in comodato anche se soltanto per una parte dell’anno (circolare n. 17/2023).

Decorrenza della detenzione

La norma non prevede che per usufruire della detrazione “ereditata” la detenzione dell’abitazione debba sussistere necessariamente nell’anno stesso di apertura della successione.

Ciò che conta è che la condizione di detenzione materiale e diretta del bene esista per tutto il periodo d’imposta in cui l’erede beneficerà delle quote residue.

Tant’è che, come ha precisato la circolare n. 17/2023 richiamata, il nuovo proprietario “al termine del contratto di locazione o di comodato, potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza”.

Di conseguenza l’Agenzia ritiene che:

• se nell’anno di apertura della successione nessun erede detiene materialmente e direttamente l’immobile, ad esempio perché è locato o dato in comodato a terzi, non sarà possibile usufruire per quell’anno della relativa quota di detrazione
• se negli anni successivi uno o più eredi acquisiscono la detenzione materiale e diretta dell’immobile, gli stessi potranno beneficiare delle eventuali quote annuali residue.

L’Amministrazione precisa ancora che, comunque, è necessario che l’erede detenga l’immobile per l’intero periodo d’imposta in cui applica la detrazione e cioè dal 1° gennaio al 31 dicembre del periodo di riferimento. In pratica, se l’acquisizione è avvenuta in corso d’anno, per quel periodo d’imposta la detrazione salta.

Inoltre, se il numero di eredi che detengono materialmente e direttamente l’immobile varia da un anno all’altro, anche il diritto alla detrazione deve essere ripartito proporzionalmente tra loro per ciascun periodo in base alla detenzione effettiva.

Le stesse regole, precisa infine l’Amministrazione finanziaria, sono valide anche per le quote non usufruite dal defunto di altre detrazioni fiscali e in particolare per:

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