INTERESSI RELATIVI A MUTUI IPOTECARI PER LA COSTRUZIONE RISTRUTTURAZIONE DELL’ABITAZIONE PRINCIPALE

Riferimenti: Art. 15, comma 1 -ter), del TUIR – DM. 30 luglio 1999, n. 311

(Rigo E8/E10, cod. 10)

La detrazione è calcolata su un importo massimo di euro 2.582,28.

Per costruzione di unità immobiliare, ai fini della detrazione in commento, si intendono tutti gli interventi realizzati in conformità al provvedimento di abilitazione comunale che autorizzi una nuova costruzione, nonché gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, comma 1, lett. d), del DPR n. 380 del 2001.

In caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo, il limite di euro 2.582,28 si riferisce all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti.

A differenza di quanto avviene per gli interessi relativi al mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale, in caso di mutuo acceso per la costruzione dell’abitazione principale, la quota di interessi del coniuge fiscalmente a carico non può essere portata in detrazione dall’altro coniuge (Circolare 21.05.2014 n. 11/E, risposta 3.2).

La detrazione degli interessi passivi, in caso di ristrutturazione edilizia, compete in presenza di un provvedimento di abilitazione comunale nel quale sia indicato che l’autorizzazione riguarda i lavori di cui all’art. 3, comma 1, lett. d), del DPR n. 380 del 2001 (Circolare 12.05.2000 n. 95, risposta 1.3.1). In carenza di tale indicazione, la detrazione spetta se il contribuente è in possesso di analoga dichiarazione sottoscritta dal responsabile del competente ufficio comunale.

La detrazione spetta anche in caso di interventi effettuati su un immobile acquistato allo stato grezzo, ossia non ancora ultimato (Risoluzione 09.01.2007 n. 1/E).

Causale

Conformemente a quanto già indicato con riferimento al contratto di mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale, se la motivazione non è contenuta nel contratto di mutuo e la banca mutuante non sia in grado di rilasciare una espressa dichiarazione in cui sia attestata la motivazione del mutuo, il contribuente potrà ricorrere alla dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà effettuata ai sensi dell’art. 47 del DPR n. 445 del 2000. In questo caso, il CAF o il soggetto che presta l’assistenza fiscale potrà riconoscere la detrazione degli interessi passivi sulla base della predetta autodichiarazione (Risoluzione 07.09.2007 n. 241/E).

La detrazione degli interessi passivi spetta anche per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di un fabbricato rurale da adibire ad abitazione principale del coltivatore diretto (Circolare 12.05.2000 n. 95, risposta 1.3.2).

Requisiti e limiti di detraibilità

Per fruire della detrazione è necessario che vengano rispettate le seguenti condizioni:

 l’unità immobiliare che si costruisce o ristruttura deve essere quella nella quale il contribuente o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente;

 il mutuo deve essere stipulato entro sei mesi, antecedenti o successivi, alla data di inizio dei lavori di costruzione o ristrutturazione. A decorrere dal 1° dicembre 2007 per poter fruire della detrazione, la stipula del contratto di mutuo deve avvenire nei sei mesi antecedenti ovvero nei diciotto mesi successivi all’inizio dei lavori di costruzione;

 l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori;

 il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.

Il predetto termine di diciotto mesi può essere preso in considerazione anche da coloro che alla data del 1° dicembre 2007 avrebbero comunque potuto fruire dell’agevolazione in base alla precedente normativa e, in particolare, da coloro che a tale data avevano iniziato i lavori da non più di sei mesi (Circolare 04.04.2008 n. 34/E, risposta 7.1).

Autorizzazione amministrativa

Considerato che la certezza della data di inizio lavori è fondamentale per la verifica del rispetto della condizione temporale prevista per fruire dell’agevolazione in esame, se l’abilitazione amministrativa risulta essere ancora intestata all’impresa costruttrice che ha ceduto l’immobile, e il contribuente non ha presentato alcuna richiesta al comune per la voltura dell’abilitazione amministrativa, la detrazione non è consentita (Risoluzione 05.11.2007 n. 310/E).

In caso di prosecuzione dei lavori l’agevolazione è fruibile se sono state rispettate le condizioni previste dalla normativa ed è stata richiesta la voltura dell’abilitazione amministrativa (Risoluzione 03.03.2008 n. 73/E).

Destinazione ad abitazione

La detrazione prevista per gli interessi passivi dei mutui contratti per interventi di ristrutturazione edilizia spetta anche nell’ipotesi in cui i lavori di ristrutturazione siano effettuati dopo che il contribuente ha adibito ad abitazione principale l’immobile oggetto degli interventi edilizi. La detrazione spetta anche per gli interessi passivi corrisposti da soggetti appartenenti al personale in servizio permanente delle Forze armate e Forze di polizia ad ordinamento militare, nonché a quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, in riferimento ai mutui ipotecari per la costruzione di un immobile costituente unica abitazione di proprietà, prescindendo dal requisito della dimora abituale.

Beneficio in proporzione al costo

Ferma restando la detraibilità, alle condizioni sopra riportate, il beneficio in questione deve essere rapportato al costo effettivo sostenuto dal contribuente per la costruzione/ristrutturazione dell’immobile e tale adempimento dovrà essere posto in essere al termine dei lavori.

La detrazione, infatti, spetta limitatamente agli interessi relativi all’ammontare del mutuo effettivamente utilizzato e pertanto gli importi devono essere rapportati alle spese sostenute e documentate. La detrazione perciò non spetta sugli interessi che si riferiscono alla parte di mutuo eccedente l’ammontare delle spese documentate e qualora, per questi ultimi, negli anni precedenti si è fruito della detrazione è necessario che siano assoggettati a tassazione separata ai sensi dell’art. 17, comma 1, lett. n-bis), del TUIR.

L’ammontare delle spese effettivamente sostenute non può comprendere il costo per l’acquisto del suolo su cui viene materialmente edificato il fabbricato o il costo per l’acquisto del diritto di superficie sullo stesso (Circolare 18.05.2006 n.17/E, risposta 6).

Quietanza

Ai fini della detrazione, il contribuente deve essere in possesso delle quietanze di pagamento degli interessi passivi relativi al mutuo, della copia del contratto di mutuo dal quale risulti che lo stesso è stato stipulato per realizzare gli interventi di costruzione o di ristrutturazione, oltre che della copia della documentazione comprovante l’effettivo sostenimento delle spese di realizzazione degli interventi medesimi (Circolare 03.05.2005 n. 17/E, risposta 1).

Coniugi

Nel caso in cui un mutuo per la costruzione dell’abitazione principale sia stipulato da entrambi i coniugi e le fatture di spesa siano tutte intestate ad uno solo, ove ricorrano gli altri presupposti, è possibile attestare sulle stesse che le spese di costruzione sono state sostenute al 50 per cento da ciascun coniuge. In tal modo, il coniuge comproprietario non intestatario delle fatture può portare in detrazione il 50 per cento di interessi passivi corrispondenti alla propria quota di intestazione del mutuo (Circolare 09.05.2013 n.13/E, risposta 3.2).

Nel caso in cui entrambi i coniugi abbiano stipulato un mutuo per la costruzione o per la ristrutturazione dell’immobile da adibire ad abitazione principale, di proprietà di uno solo dei coniugi, e le fatture di spesa siano intestate in parte ad un coniuge e in parte all’altro coniuge, il coniuge proprietario dell’immobile può calcolare la detrazione con riferimento anche alla parte di spesa imputata all’altro coniuge non proprietario, a condizione che sulle fatture a quest’ultimo intestate sia annotato che la spesa è stata interamente sostenuta dal coniuge proprietario. Si rammenta, tuttavia, che in tale caso il coniuge proprietario dell’immobile potrà portare in detrazione solo la quota di interessi passivi corrispondenti alla propria quota di intestazione del mutuo.

È possibile usufruire contemporaneamente della detrazione degli interessi per mutui ipotecari contratti per la ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale (righi da E8 a E10 con il codice 10) e della detrazione del 50 per cento per le spese sostenute per la ristrutturazione degli immobili (Risoluzione 12.06.2002 n. 184/E).

Cumulo

La detrazione è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale (di cui al rigo E7) soltanto per il periodo di durata dei lavori di costruzione dell’unità immobiliare, nonché per il periodo di sei mesi successivi al termine dei lavori stessi. Ciò anche nel caso in cui il contribuente contragga un mutuo per l’acquisto e un mutuo per la ristrutturazione della stessa unità immobiliare da adibire ad abitazione principale (art. 1, comma 5, del d.m. 311 del 1999).

Più in particolare, nel rispetto delle altre condizioni:

 se l’immobile è adibito ad abitazione principale entro sei mesi dalla conclusione dei lavori e non sono ancora trascorsi due anni dall’acquisto, spetta sia la detrazione degli interessi relativi al mutuo per l’acquisto, sia la detrazione degli interessi relativi al mutuo per la ristrutturazione;

 se l’immobile è adibito ad abitazione principale oltre sei mesi dalla conclusione dei lavori ma comunque entro due anni dall’acquisto, spetta solo la detrazione degli interessi relativi al mutuo per l’acquisto;

 se l’immobile è adibito ad abitazione principale oltre due anni dall’acquisto ma entro sei mesi dalla conclusione dei lavori spetta solo la detrazione degli interessi relativi al mutuo per la ristrutturazione;

 se l’immobile è adibito ad abitazione principale oltre due anni dall’acquisto e oltre sei mesi dalla chiusura dei lavori le detrazioni non spettano.

Anche nell’ipotesi di un mutuo misto stipulato per l’acquisto e per la ristrutturazione dell’immobile da adibire ad abitazione principale, al fine del rispetto del requisito della destinazione dell’immobile ad abitazione principale, occorre fare riferimento ai limiti temporali previsti per le singole detrazioni sopra elencati.

Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale, ad eccezione delle variazioni della dimora dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro, per le quali si conserva il diritto.

Come per il mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale, la detrazione spetta anche nel caso di estinzione e successiva stipula di un mutuo contratto per la costruzione dell’abitazione principale. Qualora l’importo del secondo mutuo risulti essere superiore alla residua quota di capitale, maggiorata delle spese e degli oneri correlati, è necessario determinare la percentuale dell’importo del secondo mutuo rispetto all’importo della residua quota di capitale da rimborsare del primo. Tale percentuale, che deriva dal rapporto tra l’importo della quota residua del mutuo originario, maggiorato delle spese e oneri correlati, e l’importo del nuovo mutuo, va applicata agli interessi pagati (Risoluzione 21.12.2007 n. 390/E).

Tale criterio, fornito in sede interpretativa, trova applicazione anche in relazione a contratti stipulati anteriormente all’emanazione del relativo documento di prassi amministrativa (Circolare 04.04.2008 n. 34/E, risposta 7.2).