Registro dopo i 50mila euro, alla mediazione per usucapione

Con la risposta n. 235/2020, l’Agenzia chiarisce che in sede di riconoscimento dell’usucapione tramite mediazione, al verbale dell’accordo, in analogia con la normativa in tema di sentenze che accertano le condizioni previste per i trasferimenti di proprietà tramite tale istituto, deve essere applicata l’imposta di registro in misura proporzionale e non fissa per il valore eccedente i 50mila euro, come prevede la normativa relativa alla mediazione. L’usucapione, infatti, rappresenta una modalità di acquisto della proprietà e di altri diritti reali di godimento, sottoposta, come altri, a uno speciale regime diretto a contrastarne l’utilizzo improprio per fini elusivi.

La vicenda nasce da un vecchio atto di compravendita malriuscito, nel quale, per un mero errore materiale, non si faceva riferimento a una porzione del complesso industriale oggetto della transazione. L’istante segnala che la documentazione disponibile e tutti i comportamenti assunti dalla società venditrice e dagli acquirenti (che tra l’altro inseriscono l’intero compendio nella dichiarazione dei redditi) fanno desumere chiaramente che entrambe le parti non avessero alcun dubbio sull’avvenuto regolare passaggio di proprietà a suo tempo stipulato.
L’atto, a questo punto, non è più rettificabile perché la società è cancellata ormai da anni dal registro delle imprese. Per rimediare all’errore e regolarizzazione la situazione, i nuovi proprietari della struttura intendono concludere una mediazione che accerti, comunque, la proprietà per usucapione della porzione sfuggita all’epoca, in loro favore.

Detto ciò l’istante, chiede quali imposte sui trasferimenti debbano essere applicate al verbale di mediazione, in particolare il contribuente ritiene che all’atto vadano applicate le imposte di registro ipotecaria e catastale in misura fissa per evitare la doppia imposizione per lo stesso trasferimento, visto che originariamente la compravendita del complesso era stata sottoposta a Iva, che ritiene non dovuta, in quanto già corrisposta sull'intero prezzo in sede di stipula dell'atto.

L’Agenzia ricorda, innanzitutto, che l’istituto dell’usucapione, previsto dall’articolo 1158 del codice civile, rappresenta una modalità di acquisto a titolo originario della proprietà e di altri diritti reali di godimento, condizionata al possesso del bene per un determinato periodo di tempo stabilito dalla legge, a prescindere dalla posizione del titolare precedente. Trascorso il periodo deciso, il trasferimento del bene si perfezione con sentenza, con valore dichiarativo, che ne accerta i due presupposti, e cioè il possesso e il tempo. Ai provvedimenti dell'autorità giudiziaria che accertano l'acquisto per usucapione si applica l'imposta di registro con l'aliquota del 9% (articolo 1 della Tariffa Parte I, allegata al Tur) per un importo minimo di 1.000 euro e le imposte ipo-catastali nella misura di 50 euro ciascuna. A disporre la tassazione è la nota II-bis, dell'articolo 8 della Tariffa, Parte Prima, allegata al Tur secondo cui “i provvedimenti che accertano l'acquisto per usucapione della proprietà di beni immobili o di diritti reali di godimento sui beni medesimi sono soggetti all'imposta secondo le disposizioni dell'articolo 1 della tariffa”.
Scopo della norma, osserva l’Agenzia, è contrastare l’utilizzo improprio delle sentenze dichiarative dell'usucapione, alle quali, trattandosi di atti tipicamente ricognitivi, andrebbe altrimenti applicata una tassazione meno gravosa.

In linea con la stessa ratio, aggiunge il documento di prassi, il regime fiscale stabilito per tali sentenze ai fini dell'imposta di registro, deve ritenersi applicabile anche agli accordi conciliativi riguardanti l'accertamento dell'usucapione.
In sintesi, la disposizione cui si fa riferimento, pur non riferendosi espressamente agli accordi conciliativi, si deve intendere diretta a definire la regole di tassazione dei provvedimenti che, in via generale, accertano l’acquisto per usucapione, in modo da ostacolarne l’abuso: per semplificare, la norma antielusiva dà rilievo non alla forma dell’atto quanto alla sostanza e, quindi, all’effettivo realizzarsi delle condizioni previste dall’istituto. Di conseguenza, i tecnici dell’Agenzia ritengono che gli accordi di conciliazione accertativi dell'usucapione, frutto della mediazione, rientrino tra le ipotesi per cui il legislatore ha previsto un regime antielusivo e, quindi, come le sentenze, a Registro in misura proporzionale.

L’Agenzia prosegue precisando tuttavia che nell'ambito dei procedimenti di mediazione, finalizzati alla conciliazione delle controversie civili e commerciali, il comma 2, dell'articolo 17 del Dlgs n. 28/2010, ha previsto che tutti gli atti, documenti e provvedimenti relativi al procedimento di mediazione siano esenti dall'imposta di bollo e da ogni spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura. Il successivo comma 3, sempre a proposito agli atti di mediazione, esenta dal Registro, entro il limite di valore di 50mila euro, il verbale dell’accordo, tassabile soltanto per la parte eccedente tale soglia.
Al riguardo, l’amministrazione ritiene che il Registro agevolato, funzionale alla operatività dell'istituto della mediazione, possa essere applicato anche ai verbali con oggetto transazioni immobiliari o trasferimento o costituzione di diritti immobiliari di godimento e che quindi, anche per dette ipotesi, nel caso di verbali di accordo che accertino l'avvenuto usucapione l'imposta di registro proporzionale è dovuta per la parte eccedente il valore di 50mila euro. Il tenore dell’esenzione prevista dal comma 2, articolo 17 del Dlgs n. 28/2010, inoltre, fa ritenere che tali atti siano esenti dalle imposte ipotecaria e catastale, indipendentemente dal valore dei trasferimenti oggetto dell'accordo.
L’Agenzia precisa poi che gli accordi conciliativi di usucapione è tra le ipotesi indicate dall'articolo 2643 del codice civile, con obbligo di sottoscrizione da parte di un pubblico ufficiale e di trascrizione.

Ciò premesso, il documento di prassi chiarisce che, a differenza di quanto sostenuto dall’istante, l’accordo nato dalla mediazione non può essere considerato connesso all’originario atto di compravendita. Al termine della vicenda, infatti, gli usucapenti acquisiscono la titolarità di un diritto reale su beni immobili, quindi, non è esatto parlare di semplice integrazione o modificazione di una compravendita già avvenuta. Ai fini dell’imposta di registro, precisano ancora le Entrate, rilevano gli effetti giuridici del provvedimento a prescindere dalle intenzioni delle parti o dalle ragioni sottese, e la procedura di accertamento di avvenuto usucapione, come sopradetto, costituisce fonte autonoma di effetti giuridici soggetti a tassazione per espressa previsione normativa.