Sconto in fattura, cessione del credito deroga al blocco con regole precise

L’Agenzia delle entrate, con le risposte n. 103, n. 104 e n.105 del 15 aprile 2025, fornisce dei chiarimenti sulla disposizione che ha previsto il blocco dello sconto in fattura e della cessione del credito dei bonus edilizi, con particolare riguardo alla deroga da applicare alle sole ipotesi espressamente indicate dalla norma. 

Gli elementi ai quali prestare attenzione sono la presentazione dei titoli abilitativi in data anteriore al 17 febbraio 2023 e il sostenimento delle spese, documentate da fattura, per lavori già effettuati al 30 marzo 2024 (data di entrata in vigore del Dl n. 39/2024).

Sconto in fattura e cessione del credito, l’evoluzione normativa

Come è noto, in tema di bonus edilizi, il decreto Rilancio (articolo 121 del Dl n. 34/2020) ha riconosciuto ai soggetti che nel 2020, 2021, 2022, 2023 e 2024 sostengono spese di ristrutturazione, riqualificazione energetica, riduzione del rischio sismico, impianti fotovoltaici o infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici, la possibilità di optare al posto della detrazione diretta, per lo sconto in fattura o la cessione del credito.

Le due opzioni, ricorda l’Agenzia, a partire dal 17 febbraio 2023 non possono più essere esercitate (articolo 2, comma 1, Dl n. 11/2023). Il legislatore, tuttavia, ha introdotto una limitazione alla portata della precedente disposizione, ammettendo delle deroghe al divieto (articolo 2, comma 2, del Dl n. 11/2023). In pratica il veto sull’utilizzo della cessione del credito e dello sconto in fattura non opera se in data antecedente al 17 febbraio 2023:

• per gli interventi diversi da quelli effettuati dai condomini, risulti presentata la Cila

• per gli interventi effettuati dai condomini, risulti adottata la delibera assembleare che ha approvato l'esecuzione dei lavori e sia presentata la Cila

• per gli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, risulti presentata l'istanza per l'acquisizione del titolo abilitativo.

Successivamente, tuttavia, il Dl n. 39/2024 ha introdotto un'ulteriore restrizione prevedendo, all’articolo 1 comma, 5 che “le disposizioni di cui all'articolo 2, commi 2 e 3, del citato decreto legge n. 11 del 2023, non si applicano agli interventi contemplati al comma 2, lettere a), b) e c), primo periodo, e al comma 3, lettere a) e b), del medesimo articolo 2 per i quali, alla data di entrata in vigore del presente decreto, non è stata sostenuta alcuna spesa, documentata da fattura, per lavori già effettuati”. Di conseguenza la deroga non vale se, nonostante il requisito sui titoli abilitativi richiesti antecedentemente alla data di entrata in vigore del Dl n. 11/2023, cioè al 17 febbraio 2023, sia stato rispettato, alla data del 30 marzo 2024 non sia stata sostenuta alcuna spesa risultante da fattura per lavori già effettuati.

Di seguito una sintesi dei quesiti sottoposti al parere dell’Agenzia.

Risposta n. 103/2025

Una società nel 2023 ha acquistato una palazzina cielo terra da ristrutturare e rivendere. Fa presente che nel 2021 il venditore dell’immobile ha presentato regolare Scia per l’esecuzione dei lavori e che nel 2022 i vecchi proprietari hanno versato una somma a titolo di tassa per l’occupazione del suolo pubblico. Chiede, quindi, se tale versamento possa soddisfare quanto previsto dalla disciplina (articolo 1, comma 5, Dl n. 39/2024) e consentire l’utilizzo dello sconto in fattura o della cessione del credito, alla ditta esecutrice dei lavori.

Per l’Agenzia, nel caso in esame, il pagamento della tassa di occupazione del suolo pubblico non può essere ricondotto tra le spese rilevanti ai fini del comma 5 in quanto non riguarda la materiale esecuzione degli interventi edilizi. Di conseguenza, la ditta esecutrice dei lavori non potrà fruire della deroga al blocco delle due opzioni.

Risposta n. 104/2025

Questo caso riguarda uno studio di ingegneria e architettura che nel 2022 ha svolto la progettazione preliminare, definitiva ed esecutiva di interventi di riduzione del rischio sismico, per un condominio. L’istante fa sapere che ha effettuato le operazioni riguardanti la Cila e tutte le attività di direzione lavori e di coordinamento della sicurezza previste dalla normativa. Chiede se la spesa sostenuta dallo stesso condominio per i servizi tecnici propedeutici all'inizio dei lavori e specificatamente per il computo metrico, soddisfi le condizioni richieste dal comma 5 consentendo, al condominio, di utilizzare la cessione del credito o lo sconto in fattura.

Anche in questo caso l’Agenzia ritiene che non ricorrano le ipotesi di deroga per poter fruire delle due opzioni alternative all’utilizzo diretto del credito d’imposta.

L’Agenzia, infatti, fa presente che la deroga contenuta nel comma 5, articolo 1, Dl n. 39/2024 opera esclusivamente per costi, sostenuti alla data del 30 marzo 2024, e inerenti alla materiale esecuzione degli interventi edilizi agevolati. Di conseguenza, il costo sostenuto per il computo metrico non potrà essere ricondotto tra le spese rilevanti ai fini del comma 5, in quanto non riguarda, in maniera specifica, l’esecuzione del lavoro.

Risposta n. 105/2025

Questo caso riguarda una start-up che in data 17 gennaio 2024 ha firmato un contratto d'appalto in qualità di general contractor, per la ristrutturazione edilizia di un complesso immobiliare.

La società fa sapere che i lavori sono stati autorizzati con regolare Scia depositata il 21 novembre 2022 e che il 19 febbraio 2024 la parte committente ha effettuato il pagamento “degli oneri di urbanizzazione, del costo di costruzione e dei diritti di segreteria”, mentre il 27 marzo 2024 sono state fatturate dal subappaltatore le attività di demolizione e il 31 marzo 2024 quelle relative alla restante parte dei lavori (come il taglio del calcestruzzo). Quindi l’unico pagamento effettivo riguarda gli oneri di urbanizzazione limitandosi, le altre voci, alla sola fatturazione. Chiede quindi se tali pagamenti soddisfino le condizioni previste dal comma 5 che consentono al committente di continuare ad utilizzare lo sconto in fattura.

Anche in questo caso viene richiamata la norma secondo cui lo sconto in fattura o la cessione del credito non possono comunque operare se, nonostante la regolarità dei titoli abilitativi presentati prima del 17 febbraio 2023, non risulti sostenuta alcuna spesa, documentata da fattura, per lavori già effettuati al 30 marzo 2024.

Al riguardo l’Agenzia torna a chiarire che la norma di favore si riferisce alla materiale esecuzione di interventi edilizi, escludendo, dunque, ogni prestazione riconducibile ad attività preparatorie. Pertanto, i costi relativi agli oneri di urbanizzazione non sono riconducibili tra le spese rilevanti ai fini del comma 5, non riguardando la materiale esecuzione di interventi edilizi.

Con riferimento ai lavori fatturati, come il taglio del calcestruzzo, l’Agenzia rileva che anche questa circostanza non soddisfa le condizioni richieste dal comma 5 in quanto la relativa fattura, nonostante sia stata emessa dalla società subappaltatrice prima del 30 marzo 2024, risulta pagata successivamente a tale data.

Considerato quindi che anche in questo terzo caso non sussistono né le condizioni né la tempistica richieste dalla normativa, la società committente non potrà esercitare le due opzioni per il lavoro descritto.