Cessione immobile in trasformazione F4 vale la categoria catastale originaria

Corte di cassazione con l’ordinanza n. 24774 del 16 settembre 2024.

I trasferimenti relativi a immobili in fase di ristrutturazione scontano le imposte indirette tenendo conto della situazione di fatto esistente al momento della vendita, prescindendo, quindi, dalla categoria catastale che sarà attribuita all’immobile al termine dei lavori.

Il caso in esame ha riguardato la vendita di un fabbricato, precedentemente accatastato nella categoria D/8 e, al quale era stata poi attribuita, a seguito dell’inizio dei lavori di ristrutturazione, la categoria F/4.

Al momento della vendita, pertanto, il fabbricato era censito nella categoria catastale F/4. Questa categoria, come chiarito dalla risposta all’interpello n. 167 del 6 aprile 2022, è riservata agli immobili in corso di definizione, ovvero per i quali, anche se già ultimati, non risultano ancora definite l’esatta estensione e la destinazione d’uso.

Si tratta di una categoria catastale provvisoria in quanto, una volta ultimata la trasformazione edilizia, al bene sarà attribuita la sua categoria definitiva.  

Il notaio, in sede di registrazione, ha applicato le imposte previste per gli atti aventi a oggetto trasferimenti di fabbricati abitativi, in considerazione del fatto che, al termine dei lavori di ristrutturazione, il fabbricato avrebbe assunto una destinazione abitativa.

Al riguardo, occorre premettere che, in caso di cessioni di fabbricati imponibili Iva, il regime tributario è nettamente diverso a seconda che l’oggetto del trasferimento sia un edificio abitativo oppure strumentale.

In particolare:

• in caso di cessione di un fabbricato abitativo in regime di imponibilità Iva, le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna, ai sensi degli articoli 40 del Dpr n. 131/1986 (registro), 1 della Tariffa allegata al Dlgs n. 347/1990 (ipotecaria) e 10 del Dlgs n. 347/1990 (catastale)
• in caso di cessione di un fabbricato strumentale in regime di imponibilità Iva, l’imposta di registro è, comunque, dovuta in misura fissa sempre in base all’articolo 40 sopra citato, mentre l’imposta ipotecaria è dovuta con l’aliquota del 3% (articolo 1-bis, Tariffa allegata al Dlgs n. 347/1990) e l’imposta catastale con l’aliquota dell’1% (articolo 10, Dlgs. n. 347/1990).

Come precisato, tra l’altro, dalla circolare n. 18 del 29 maggio 2013, ai fini dell’applicazione delle imposte indirette la distinzione tra immobili abitativi e immobili strumentali si basa sulla categoria catastale del fabbricato.

In particolare, secondo il citato documento di prassi, “Nella categoria degli immobili ad uso abitativo rientrano tutti i fabbricati classificati o classificabili nella categoria “A”, con esclusione dei fabbricati di tipo A10.

Sono, invece, strumentali per natura i fabbricati che, per le loro caratteristiche, non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni”.Questi fabbricati rientrano nelle seguenti categorie catastali: A10 (uffici), B (edifici pubblici, ospedali, scuole, biblioteche), C (magazzini e negozi), D (opifici, impianti industriali, alberghi), E (stazione per servizi di trasporto, edifici a destinazione particolare).

Come sopra anticipato, l’atto di vendita relativo al trasferimento del fabbricato con categoria catastale F4 è stato assoggettato alle imposte previste per i trasferimenti di fabbricati abitativi e, quindi, alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.

L’ufficio presso il quale era stato registrato ha emesso un avviso di liquidazione ritenendo che, nel caso specifico, doveva applicarsi la tassazione prevista per gli immobili strumentali. Ciò in quanto, come precisato nella citata risposta all’interpello n. 167/2022, la categoria F/4 è solo finalizzata a “…indicare che l’immobile si trova in una fase di trasformazione edilizia e non è idonea a ritenere già intervenuto un cambio di destinazione d’uso”.

L’immobile, quindi, secondo l’ufficio, doveva essere tassato tenendo conto della categoria catastale attribuita prima dell’inizio della ristrutturazione del fabbricato, mentre era irrilevante la categoria che l’immobile avrebbe avuto al termine dell’intervento edilizio.

Sia la Ctp di Torino (decisione n. 522 del 9 settembre 2020) che la Ctr del Piemonte (sentenza n. 985 del 18 novembre 2021) hanno accolto la tesi della parte e cioè, della tassazione in base alla natura abitativa che il fabbricato avrebbe assunto al termine della ristrutturazione.

I giudici della Corte di cassazione hanno, invece, evidenziato che, ai fini della tassazione “…ciò che rileva è la classificazione catastale al momento del trasferimento, nel senso che l’unico criterio oggettivo per individuare la strumentalità dell’immobile è rappresentato dalla categoria catastale di appartenenza al momento del trasferimento, restando viceversa irrilevante l’esistenza di un progetto di trasformazione del bene, in quanto nulla garantisce che il progetto sia realizzato e che esso determini un nuovo classamento”.

Per questi motivi è stato accolto il ricorso dell’Amministrazione finanziaria.