Doppio bonus prima casa se un’abitazione è inidonea

La disciplina IVA è regolamentata dal DPR. n. 633/72.

Precisamente il 26 ottobre 1972, è stato approvato il decreto del presidente della Repubblica n. 633 (pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 292 dell’11 novembre 1972), che ha istituito e disciplinato, dal primo gennaio 1973, l'imposta sul valore aggiunto.

L'articolo 3 del Decreto del Presidente della Repubblica del 06/06/2001 n. 380 definisce le varie tipologie degli interventi edilizi, per i quali la normativa IVA può stabilire diverse aliquote applicabili.

L'imposta di registro è regolata dal DPR. n. 131/1986.

La cessione dei fabbricati può essere soggetta all' imposta di registro o ad IVA a seconda del soggetto venditore, è inoltre soggetta alle imposte ipotecarie e catastali.

Queste imposte sono dovute dal compratore.

In generale l’acquisto di un immobile da un’impresa è esente Iva, pertanto, l’acquirente dovrà pagare, oltre alle imposte ipotecarie e catastali fisse, l’imposta di registro in misura proporzionale del 9% (salvo agevolazioni). Invece, quando si applica l’Iva, l’acquirente dovrà pagare l’imposta sul valore aggiunto e l’imposta di registro fissa di 200 euro.

La regola del prezzo-valore

La regola del prezzo-valore prevede la tassazione del trasferimento di un immobile sulla base del suo valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto di compravendita.

La sua applicazione limita il potere di accertamento dell’Agenzia delle entrate, che non può accertare un maggior valore ai fini del pagamento dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale.

Inoltre, è prevista una riduzione del 30% degli onorari notarili.

Questa regola è applicabile solo per le compravendite di immobili a uso abitativo e relative pertinenze, effettuati da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.

Non si applica alle vendite assoggettate ad Iva.

Particolari riduzioni delle imposte sono previste nell'acquisto della "prima casa" con questo termine si identifica l'acquisizione del primo immobile abitativo da parte della persona fisica.

Da non confondere con il concetto di abitazione principale vale a dire l'immobile dove il contribuente ha la propria residenza, o meglio la propria dimora abituale.

L'agevolazione "prima casa", introdotta dalla legge 168/1982, è disciplinata dalla nota II-bis dell'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Testo unico sull'imposta di registro (Dpr 131/1986).

Il criterio del "prezzo valore" è regolato dall'articolo 1, commi 497 e 498, della legge 266/2005.

Quando si vende un immobile acquistato con i benefici “prima casa”, prima che siano trascorsi cinque anni dal suo acquisto, si decade dalle agevolazioni usufruite e sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, oltre alla sanzione del 30% delle stesse imposte.

Per non incorrere nella decadenza è necessario acquistare, entro un anno, un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.