RENT TO BUY AFFITtO CON ACQUISTO FINALE

Art. 23 (Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili)

Con questo articolo si introduce nel nostro sistema legislativo, ma non nel codice civile sua sede naturale, una nuova figura di contratto, si tratta del contratto di affitto con facoltà di acquisto alla fine del periodo, noto anche con la definizione di “rent to buy”.

Per rent to buy si intende quindi il contratto con il quale un soggetto concede in godimento a un terzo (conduttore) un immobile col diritto per quest'ultimo di acquistarlo entro un determinato termine. A seconda degli accordi, i canoni versati saranno imputati in tutto o in parte al prezzo di acquisto, stabilendo così quale parte del canone sia da imputare all'utilizzo del bene e quale sia invece quella da imputare al prezzo di acquisto.

La norma così si esprime.

1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell' articolo 2645-bis codice civile.

La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all' articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile, vale a dire l’obbligo di trascrizione per i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni.

2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.

In questo caso appare piuttosto curioso che la risoluzione del contratto per mancato pagamento, sia legata al numero delle rate pagate e non al loro importo.

3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli del codice civile:

2668, quarto comma (Cancellazione della trascrizione);

2775-bis (Credito con privilegio speciale per mancata esecuzione di contratti preliminari);

2825-bis (Ipoteca sul bene oggetto di contratto preliminare).

Il termine triennale previsto dal comma terzo dell'articolo 2645-bis del codice civile (cessazione degli effetti della trascrizione) è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni.

Si applicano altresì le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili.

In caso di inadempimento si applica l'articolo 2932 (Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto) del codice civile.

4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un'abitazione, il divieto di cui all'articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n.122, obbligo di cancellazione o frazionamento dell'ipoteca antecedente alla compravendita opera fin dalla concessione del godimento.

5. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.

6. In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l'applicazione dell'articolo 67, comma 3, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n.267.

In caso di fallimento del conduttore, si applica l'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n.267,; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5.

7. Dopo l'articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n.47, (Riscatto a termine dell'alloggio sociale) è aggiunto il seguente:

"5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprietà, stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione.".

8. L'efficacia della disposizione di cui al comma 7 è subordinata al positivo perfezionamento della procedimento di autorizzazione della Commissione Europea di cui all'articolo 107 del Trattato sul Funzionamento dell'Unione Europea (TFUE), di cui è data comunicazione nella gazzetta ufficiale.